北京进深 徐迪 最近北京的开发商都太拼了！

北京城建石景山新盘拿地3天出总图，而今天（6月2日）下午才成交的大兴地块，当晚八点多，设计方案就公示了。

三合庄0202-0188地块，由绿城中国以8.87亿元低价摘得。

项目占地约2.14公顷，总建面约6.38万㎡，其中地上计容建面约3.85万㎡，容积率1.8，限高36米。

规划8栋洋房，住宅建面总计约3.82万㎡，共388户，户均建面98.5㎡。

  压低建筑高度，打造纯洋房住区

8栋洋房南北两排，中间一座独栋单元楼靠西设置，与东侧景观大门遥遥相对，整体形成围合式布局。

这一点非常符合城市设计引导规定：建议主体建筑南北方向布局，在内部形成集中的绿化空间。

北排4栋：

3#楼为11层，总高33.75米，也是小区最高的建筑；

其余均为10层，其中1#、4#楼首层架空，楼栋总高度为32.65米；2#楼高31.75米。

西边5#楼：共9层，总高27.65米。

南排3栋：均为11层，总高33.75米。

地块出让文件显示限高36米，项目没有把高度做到上限，而是以超过3米层高的标准，打造了全洋房的社区。

出让文件也提到，地块内主体建筑退让用地东侧边界线不小于3米。

但在报规图上，东边的两栋住宅楼，退线仅有2.5米左右。

  小户型出道，与兄弟盘错位互补

项目户均建面98.5㎡，定位偏刚需或首改客群。

晓月和风是住宅总建面12万㎡，不到1000套房源，主力户型是121㎡大三居。

新地块面积段更小更极致。

预计上车户型是当前最主流的78㎡左右小三居；

主力是99㎡三面宽舒适三居；

保留少量四居选项，面积段121/139㎡。

总图上建筑四周有明显的外延轮廓线，立面大概率会延续晓月和风的法式新古典风格。

来到四代宅时代，得房率肯定是会创区域新高了。

赠送手段主要有：

1、南向开敞阳台+飘窗；2、北向设备平台；3、侧边飘窗。

  为绿城“定制”的地块

这是绿城继晓月和风之后，又一次落子大兴核心区。

拿地主体北京荣意房地产开发有限公司，成立于2017年9月，注册资本5亿元，由绿城房地产集团100%持股。

项目公司法定代表人、董事长、总经理由绿城北京总经理陆建强一肩担任。

绿城上一次在北京拿地还是限价时代。

2024年底以51.75亿元的封顶价，摇中了海淀功德寺西侧001号地块，成功开发出和樾玉鸣这个大爆款。

上周，绿城也参与了丰台蒲黄榆地块的竞争，但在拍卖现场举牌显得比较谨慎。

相较于上面这两块核心区地块，大兴地块具有更高的安全边际。

地块楼面价2.3万元/㎡，对比晓月和风3.15万/㎡的地价，拥有更充裕的利润空间，可以更好的打磨产品。

拿地之后，绿城也是同步发出了喜报。

文案上提到的“以和敬兴贤”，结合绿城北京最近的两个项目，和樾玉鸣、晓月和风，盲猜新项目案名也是带“和”字的。

这块地在今年2月5日公示了规划综合实施方案，正式挂牌前，根据公众反馈意见做了一些优化，主要有三点：

1、优化住宅地形

前一版方案中，0188地块接近正方形，调整之后，虽然多出了边角空间，但整体面宽更好。

2、调整绿地位置

西侧部分绿地，调整至住宅用地北侧。

上面这两点拉开了与北侧星光城小区的楼间距，最大程度地减少采光影响。

调整后，小区四面都有绿地包裹，穿过公园回家，宜居性也更好了。

按照规划，这一片公园绿地将建为社区级户外文化广场，结合1000平米社区室外运动场地统筹设置。

3、增加商服配套

本次调规，还在小区隔着绿地的东南角位置，增加了一处社区级商业服务设施，建面约1100平方米，可有效补充民生配套。

同时保留南侧沿富华路的停车场用地，缓解路侧停车问题。

  接档晓月和风

项目所在的0202街区现状实施程度高，配套设施齐全，且有一定品质。

距离4号线清源路站步行超过1.5公里，不算特别合格的临铁盘。

比较近的商业有新辰天地，能满足日常购物，往远一点还有荟聚——南城最大的购物中心之一。

教育资源有国教院附实学校、北京小学(大兴分校)、大兴区第一幼儿园。

此外还有产业支撑，距离生物医药基地5公里。

板块内楼盘众多，且楼龄普遍较新，包括招商雍合府、金地江山风华、大兴星光城等。

南边一街之隔就是绿城开发的晓月和风，2023开盘，目前已交付，还有少量尾盘在售。

晓月和风总建面约12.5万平方米，容积率约2.0，共992套房源，主力建面88-176平方米。

晓月和风的楼面价是3万出头，销售指导价期房5.9万，现房6.1万。

目前累计网签920套，去化超九成，成交均价5.16万元/平方米。

对标晓月和风的话，0202-0188地块2.3万/平方米的拿地成本，地货比45%左右，现阶段来讲利润空间还是比较充裕的。

并且绿城一向以改善产品见长，晓月和风入市之初，法式美学立面、高得房率户型以及全龄园林体系等，当时在大兴都是比较超前的。

新地块不仅楼面价更低，且经过调规优化后，四面环绿、楼间距拉大，叠加四代宅规划，产品打造的空间会比晓月和风更加从容。