文/深圳进深 严明会

深圳核心区，迎来又一个迷你豪宅。

这两天，深圳规自局披露了臻云雅苑的建设许可及总平面图。

项目正是中铁置业在去年12月10日，拿下的福田B405-0308地块。

位于福田区梅林街道梅亭社区越华路10号。

当时总成交价7.92亿元，楼面价4.27万元/㎡，溢价率达65%。

其实从总土地价也可以看到，臻云雅苑并不大。

建设用地面积仅4994.02㎡，总建筑面积2.92万㎡；

容积率3.72，计容积率建筑面积2.1万㎡。

可以说是相当迷你。

根据总平图，项目仅有两栋住宅楼。

分别为1栋1单元、23层高，1栋2单元、23层高。

产品主打大户型。

其中1栋1单元为一层三户设计，1栋2单元则是一层两户。

进深君之前就说过，这个项目的高端改善定位是走不脱的。

一方面，因为项目地处福田这个深圳行政、文化、金融、商务核心枢纽。

具备城市中轴地段价值。

另一方面，也因为项目的名字叫“臻云”。

中铁置业的产品线，从高到低，有云系、阅系、逸系、彩系。

其中，“云系”在其内部，是高改类产品。

突出稀缺、高端、尊享价值，打造城市地标性都市豪宅。

而且，对于这个项目，中铁置业也不止一次表明要做高端的态度。

比如在去年12月16日福田项目奠基仪式上，中铁置业华南公司就表示：

在此落子布局，是继重返宝安中心区后在深圳战略棋盘的纵深跃进。

更是进军高品质住宅领域、打造精品人居标杆的关键一步。

面对深圳高端市场与行业发展的双重挑战，项目承载着中铁置业华南公司品牌升级与区域深耕的重要使命。

当时，中铁置业华南公司党委书记、董事李谦在致辞中，也明确项目高端标杆定位。

但问题在于，项目地块着实是小。

地块又小，又要做高端改善，怎么办？

中铁置业也很聪明，它将项目做了大量的架空。

并在这些架空空间塞入了商业、休闲、社区公共配套等设施。

总平图显示，项目的1栋1单元，东西两端户型两条腿的1-3层，做了商业、物业服务用房及局部架空；

中间那条腿，1-2层做了局部架空休闲。

1栋2单元，两个户型的两条腿，同样在1-3层做了商业、社区公共配套设施及局部架空。

另外，项目在地块的东西两边，也打造了很多的架空空间。

小区正门在西边，门楼很宽，高度近12米，设计了三个屋顶造型，两边是商业。

东边也打造了2层的架空，用做休闲、户外活动场地、体育活动场地及儿童游戏场地。

相当于整个项目周围都给架空层围了起来，中间则有个内庭院。

通过这些架空层，变相地也把小区给整体抬高了。这其实也是眼下很多豪宅的做法。

而且有一点，为了节省地面空间，小区的两栋住宅楼，将垃圾收集点放在了地下。

可以说，臻云雅苑为了能在这样的迷你地块打造出该有的豪华感，也是用心良苦了。

相关指标，并没有披露小区的户数，不过有标明项目有地下停车位155个。

进深君也简单算了一下，项目两栋住宅如果1-3层做了架空，总的户数只有100套左右。

这样看的话，臻云雅苑的货量其实真的不多。

不得不说，如果仅从区位优势跟产品打造上，中铁置业的这个豪宅项目，还是很受期待的。

项目位于福田梅林，在深圳市政府北边两三公里的直线距离，一路之隔就是福田中心，步行三四百米到地铁9/10号线孖岭站。

但因为项目地块方正，且着实是小，也面临一些不可回避的问题。

首先，项目的四面规划有道路，加上小区又很小，道路的噪音可能会存在一定影响。

另外，四周还有建筑，靠的比较近，其中东西两边的距离27米左右，并不算阔绰。

所以一些低楼层的户型，在采光、视野上也值得关注。

还有一点，臻云雅苑是要求现房销售的。

意味着，作为豪宅整个项目资金投入的量会更大，回款的周期也更长。

对开发商而言，也无疑不是一大考验。