文/乐居财经 曾树佳

地产股迎来了久违的爆发，万科A成为了十余只涨停股之一。

5月29日的这波行情，主要的触动因素，是前一天国务院引发了《城市更新“十五五”规划》。

其中提出，到2030年完成城市开发方式转型、盘活存量资产等目标，明确14项重大工程，并允许专项债、REITS等融资支持。

股市跃动的另一边，万科举行了2025年度股东会。会上，该公司透露了接下来面对经营现状的应对之策。

2026年，该公司面临的困难，依然很大。

万科提到了5个工作重点：深化战略聚焦、深化迭代“好房子”体系、深耕城市更新、探索新业务模式、深化科技应用与数据赋能。

聚焦主业、化债、资源盘活、业绩控亏减亏等，仍是它需要直面的任务。

收敛与盘活

去年，万科践行的依然是“收敛聚焦”和“存量盘活”的策略。

它全年实现销售1340.6亿元，大宗交易签约金额113亿元，完成冰雪业务板块退出；与此同时，其存量盘活优化及新增产能338.5亿元，首开18个新项目投资兑现度84%。

在另一条曲线上，万科的经营服务业务，包括万物云、泊寓、万纬物流、印力等板块，实现全口径总收入580.1亿元。

后续，万科将继续做资源盘活。

管理层表示，其目前已形成规划及开发条件优化、资源置换、受限资产变现、处置退出等一系列体系化、可复制的运作模式。

据介绍，万科推进大宗交易工作，目前多个重点城市的意向交易，已取得一定进展。

而在业务层面，聚焦主业仍是重中之重。该公司2026年已启动食品板块、教育板块等其他非主业的退出或剥离，在开发业务上则深入“城市聚焦”，继续大力推进大宗资产交易。

迎来偿债高峰

万科今年的两大任务，是化险和发展。

截至2026年3月，它已完成332.1亿元公开债偿付，但今年6-12月，还将迎来到期公开债集中兑付的压力。

针对6-7月集中到期的4只公开债券，它将遵循同债同权、公平公正原则，有序推进相关债权的展期工作。

截至目前，“22万科MTN0004”、“22万科MTN005”等6只公开债展期议案，已获债券持有人会议表决通过。

它所做的许多努力，最终是要改善基本面。

去年，2025年，万科实现营业收入2334.3亿元，同比下滑32%；归母净利润-885.6亿元，亏损额同比扩大78.98%。

今年，万科将以控亏、减亏为核心目标，落实优化资源结构、降本增效、盘活造血等举措。

此前，该公司也已出台了市值管理制度及《估值提升计划》，围绕经营实际与长期战略，系统推进价值提升工作。

但估值修复无法一蹴而就，必须拿出一整套化解风险的整体方案，持续优化资债结构，推动公司整体盈利能力恢复到正常水平。

截至5月29日收盘，万科A的股价报3.55元/股，市值为423.54亿元。

城市更新机遇

去年，万科全年共交付234个项目、494个批次，合计交付房屋11.7万套，并从“品质、场景、服务、体验”四维度，提升交付品质。

对于国务院日前印发的《城市更新“十五五”规划》，万科管理层表示，未来将紧抓政策机遇，积极参与城市更新。

在以往的项目操盘中，万科已积累和提升了相应的专业能力：

一是“绣花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商业街区与邻里型商业的创新打造能力；三是综合产业招商与运营能力；四是多业态协同、全周期运营能力。

它主导的城市更新项目，包括广州永庆坊、深圳南头古城、大连东关街、东莞记忆、福州烟台山项目、广州黄埔新城等。

2025年底，万科项目储备总计容建筑面积约5554万平方米，较2024年末减少18.8%，虽然有所下降，但仍相对充足。