价值护城河筑起价格韧性

青秀区为何能“跌不下去”？

在南宁楼市整体承压的背景下，青秀区展现出惊人的抗跌能力。数据显示，2025年青秀区房价仅微降6%，从每平方米1.56万元调整至1.47万元，而同期良庆区跌幅高达15%。这种韧性并非偶然，而是源于三重结构性优势。

首先，优质教育资源高度集中。青秀区拥有桂雅路小学、南宁三中等王牌教育组合，成为家长眼中的硬通货。其次，商业配套成熟完善，万象城、青秀万达等商业综合体撑起城市门面。最后，生态资源稀缺，青秀山、石门森林公园环绕，营造低密宜居环境。

这张图表清晰显示，虽然良庆区成交建面占比最高（32.6%），但青秀区凭借1.29万㎡

的成交建面和高达15445元/㎡的成交均价，彰显了其无可撼动的高端地位。数据背后反映的是购房者对核心区域价值的高度认可。

江南区：旧改发力激活刚需市场

与青秀区的高端定位不同，江南区走的是另一条发展路径。作为人口密度高、居住氛围浓厚的传统片区，江南区通过旧城改造焕发新生机。2025年，江南区新房销售套数达到6088套，位居全市第一。

江南区的成功秘诀在于精准匹配刚需需求。标杆项目如奥园瀚德棠悦府依托商圈、地铁实现热销，满足了本地居民对性价比和便利性的双重追求。同时，旧改货币化安置扩充了购买力，棚改开工4.4万套释放的购房需求进一步支撑了市场活跃度。

值得注意的是，江南区新房均价仅为8782元/㎡，远低于青秀区，但库存压力较大，部分板块价格已跌至8000元/㎡以下，开发商通过特价房加速去化。这种策略有效吸引了预算有限但追求主城区生活的购房者。

高库存下的生存挑战

良庆区：从“跑量担当”到价格跳水

曾经被视为南宁楼市增长引擎的良庆区，如今正面临严峻挑战。2020年，良庆区成交311万平方米， 占全市三分之一，是名副其实的“跑量担当”。然而到了2025年，该区域房价由1.42万元直落至1.11元，降幅突破21%。

这种断崖式下跌的背后，是投资客集中撤离和配套建设滞后的双重打击。 良庆区曾因五象新区规划利好吸引大量投资客涌入，但当市场转向时，购房者更倾向于选择基础设施完善、配套成熟的区域，导致良庆区陷入被动局面。

克而瑞数据显示，良庆区库存建面高达194.2万㎡， 占全市总量的33.5%，去化周期长达41.6个月。这意味着即使停止新增供应，现有库存也需要三年多才能消化完毕。相比之下，青秀区虽然库存建面也有89.15万㎡，但去化周期仅为31.1个月，显示出更强的市场消化能力。

邕宁区：配套滞后制约发展潜力

邕宁区作为南宁远郊的第二梯队，同样面临着发展困境。尽管龙岗商务中心区等规划概念颇具吸引力，但实际配套建设进度缓慢，交通不便、生活配套滞后等问题严重影响了购房者的入住意愿。

2025年，邕宁区新房销售仅951套，为全市最少。均价8361元/㎡虽有一定价格优势，但供需相对平衡却流动性不足的尴尬局面，使得该区域难以形成有效的市场热度。

更深层次的问题在于，邕宁区缺乏强有力的产业支撑和人口导入机制。农村权益退出机制不完善，农民“户口进城、地权落空”的顾虑抑制了落户意愿，公共资源如学位、公租房的缺口形成了“落户容易、上学难”的矛盾。

·供需结构的根本差异

南宁市核心区与远郊楼市分化的本质，在于供需结构的根本差异。核心区呈现供小于求的紧平衡状态，而远郊则面临供大于求的过剩局面。

核心区土地供应紧俏，开发周期长，新增供应主要为高精尖产业配套租赁住房和保障性住房。同时，“零门槛落户”政策和地铁沿线小户型刺激了人口净流入，带动成交提速。这种供需格局使得核心区租金下行压力小，市场止跌回稳。

反观次核心区域，库存高企，去化周期超24个月，新增供应仍在激增。平陆运河建设虽加速了南宁港口升级，促进了物流集聚，但也带来了供应集中外溢的压力。需求侧则因公共资源缺口大、农民落户顾虑多等因素释放滞后，形成明显的供需错配。

·购买人群的结构性转变

南宁楼市分化的另一个重要维度是购买人群的结构性转变。核心区以本地地缘性客群为主，本地居民占比高达60%。这些购房者更注重自住需求，对配套成熟度和生活便利性有较高要求，而非投机炒房。

远郊区域则经历了从投资客主导向地缘刚需的转变。2016—2019年高铁通车期间，投资客大量涌入远郊，但2020年后逐渐离场，转为地缘性客群，但接受度较低。这种客群变化导致远郊需求透支明显，观望情绪浓厚。

2026年购房者画像数据显示，25—35岁年轻购房者占比38%，购房年龄越来越年轻化。同时，44%的购房者来自广西区内其他城市，显示出南宁作为首府城市的持续吸引力。但这些新购房者更倾向于选择配套成熟的核心区域，进一步加剧了市场分化。

政策精准赋能下的市场新格局。

2026年，南宁市继续实施精准的房地产政策组合拳。针对核心区，政策重点在于稳定预期、激活改善需求；针对远郊，则侧重于去库存、完善配套。

青秀区、五象新区核心区的高端改善项目价格坚挺，而供应量较大的外围区域则继续以价换量。这种差异化政策导向将进一步强化市场的K型分化格局。

值得注意的是，2026年南宁新盘市场呈现明显的产品升级趋势。 四代住宅成为主角，青秀区新盘几乎均瞄准改善需求，容积率普遍降低，产品设计更加精细化。这种“以质突围”的策略有望为核心区注入新的活力。

如果你追求资产保值和生活品质，青秀区等核心区域仍是首选，尽管价格较高但抗跌性强。

如果你预算有限但希望在主城区安家，江南区的旧改项目值得关注，性价比相对较高。

而对于远郊区域，除非有明确的产业导入和配套落地时间表，否则需要谨慎对待，避免陷入“有房无人住”的困境。

2026年的南宁楼市正在告别“高杠杆、高周转”的粗放发展模式，转向“产品+服务+品

牌”三位一体的高质量发展新阶段。

在这个转型过程中，地段价值的重要性不仅没有减弱，反而更加凸显。正如业内人士所言：“好地段基础上的实惠价格、学区和好产品，是目前楼市走量的主要推动因素。”

上述研究成果有由克而瑞广西 分析师 莫秋领，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告功能撰写。

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1、上述研究成果由克而瑞广西分析师 莫秋领，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI报告功能撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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