文/乐居财经 严明会

2026年5月14日，美国法院一纸认可令，承认了佳兆业集团（01638.HK）的香港债务重组程序。

母公司层面飘了多年的债务乌云，总算在法律意义上收拢了一些。对于佳兆业美好（02168.HK）这家独立上市的物企而言，这似乎也是一个可以松口气的信号。

毕竟，地产关联方稳住了，物业子公司的日子才好往下过。

翻开佳兆业美好2025年的财报：

营收16.12亿元、归母净利润1319.8万元、不派息、贸易应收款4.78亿元……

这些数字拼凑出的，是一家上市物企在地产下行周期中，努力自救、谨慎取舍的真实画像。

而在这幅画像背后，是创始人郭英成亲自坐镇、父子同台、老臣辅佐的一套精妙人事布局。

明面上看，这是稳定军心的高明手笔；暗线里，却也是一场关于控制权、独立性和利益平衡的漫长博弈。

取舍哲学

只看营收和利润的变动方向，佳兆业美好确实算不上漂亮：

2025年总收益同比下降7.1%，归母净利润同比减少9.45%。

报告期内，佳兆业美好的在管面积从1.03亿平方米降至9907万平方米，管理项目从728个减至718个；合约建筑面积从1.29亿平方米降至1.25亿平方米。

缩水的另一面，是提质。择优去劣，主动调整，退出低效项目，聚焦五大高活力区域。

2025年，佳兆业美好来自物业管理服务的收入为13.75亿元，同比微降1%。业主增值服务和非业主增值服务收入分别减少7.0%、53.3%。

非业主增值服务，是与地产母公司关联度最高的业务。收入暴跌，从另一个角度看，这也说明佳兆业美好正在主动降低对母公司“派单”的依赖。

与其等母公司给饭吃，不如自己出去找活干。2025年，其第三方项目占比已经提升到55.3%，非住宅项目有374个。

业主增值服务收入下降，但“K生活”平台用户增至53万人，线上化率超过70%；数字化投入还在继续，智慧停车、AI云眼项目也在推进。

放弃规模情结，深耕品质服务，押注社区生活场景，转型故事已经成型。

关联交易的艺术

但资产负债表里，有一组令人担忧的数字。

截至2025年底，佳兆业美好的贸易应收款账面净值约为4.78亿元。

这个数字看起来不大，但细节是：这是在计提了高达10.86亿元的巨额坏账准备后剩下的。

计提准备之前，佳兆业美好的贸易应收款约为15.64亿元。换而言之，其报告期内判断其中近七成可能都收不回来。

进一步拆解，15.64亿元的原始欠款中，关联方欠了9.66亿元，第三方欠了5.98亿元。

佳兆业美好没有进一步披露对关联方与第三方各自计提准备多少，但10.86亿元坏账准备，超过了关联方9.66亿元的欠款总额。

这意味着关联方欠款，大概率大部分无法收回，甚至连部分第三方欠款也前景堪忧。

如果说巨额坏账准备是被动挨打，那2025年6月这笔关联交易，就是佳兆业美好“主动”出招。

当时，佳兆业美好向母公司租用深圳龙岗810个车位，租期15年，一次性付清980万元租金。

听起来是一笔面向未来的稳健投资，佳兆业美好也花得豪爽。

但对比一下：2025年全年，其赚到手的归母净利润才1319.8万元。一次性的车位租赁，就花掉了全年利润的74%以上。

人事布局的深意

2024年到2025年，佳兆业美好完成了一次关键的人事调整。

61岁的郭英成亲自出任董事会主席，他是佳兆业集团的创始人。他的儿子郭晓群，34岁，担任执行董事，同时在佳兆业集团担任联席总裁。

父子同台，既是传承，也是背书。

职业经理人层面，廖传强留任行政总裁，负责日常运营。他在佳兆业体系工作了十三年，物业行业经验超过二十年，是真正的“老物管”。

刘立好则在2025年下半年快速晋升为董事会副主席，他来自佳兆业集团的开发条线，熟悉城市更新和区域管理。

这一套组合拳看上去非常合理：创始人定方向，二代做衔接，专业经理人抓执行，开发背景的高管补资源。看起来稳定、高效、团结。

薪酬方面，郭英成、郭晓群父子在佳兆业美好都只领取董事袍金，2025年郭英成领取6.5万元，比上一年少2.6万元；郭晓群则保持稳定，这两年领取的都是9.1万元。

薪酬最高的是廖传强，2024年、2025年的薪酬总额分别为96.9万元、185.7万元，涨幅91.6%。

被质押的股权

在当下环境里，佳兆业美好似乎做到了能做到的：收缩规模、聚焦区域、降低关联依赖、推进数字化、引入开发背景高管强化协同，每一步都踩在行业共识的节奏上。

近两年郭英成亲自坐镇，更是给资本市场吃下一颗定心丸。

但周全不等于完美，稳定不等于独立。

那道美国法院发给佳兆业集团的“认可令”，的确为母公司提供了跨境追索的“安全垫”，债务管理更有序了。

但这把剑的另一面，同样悬在佳兆业美好头上。

控股股东佳兆业集团，持有的佳兆业美好67.18%的股份，至今仍处于抵押状态。

母公司债务风险并未完全清零，一旦未来再起波澜，这批被抵押的股票会否被波及？