文/上海进深 魏薇

如果说上午的虹口瑞虹卖的是地段，那么下午闵行浦江这块外环外宅地，卖的就是低密。

这两块地，给了土拍市场注入了几分热度。

闵行区MHP0-1305单元1-4-12地块，占地约7.98万㎡，容积率仅1.05，限高18米，是近十年来浦江镇出让的容积率最低的宅地。

这块地吸引了大华、建发、招商、保利发展、金茂 象屿5家房企/联合体参拍。

竞拍过程相当焦灼，无论是竞价轮数还是溢价率，都远远超过上午大热的瑞虹地块。

大华、建发、金茂 象屿是出价主力军，大华与建发更是紧咬不放、轮番举牌加价。保利发展主要在后半场发力，招商则相对谨慎，全程未出价。

经过81轮竞价后，溢价率触及30%，总价锁定在337659万元的中止价。之后，大华、建发、保利发展三家房企进入竞品质阶段，精装标准、高端人才房比例、配建公共服务设施面积全都封顶。

第二轮竞价期间，三家房企加价更加果断。最终经过136轮竞价，被大华收入囊中，总价36.55亿元，楼面价4.36万/㎡，溢价率40.7%。

可售楼板价达到了4.75万/㎡。

上海土地市场已有一年多未出现竞争如此激烈的地块了，浦江地块此番能够走到这一步，实在令人意外。

地块体量不小，总建面约8.38万㎡，起始总价约25.97亿元，也是本批次出让中面积最大、总价最高的宅地。

形状方正，产品形态大概率会是“联排 叠墅”的组合。

在住宅以外，还需建设大约1710㎡的社区配套。包括居民委员会200㎡、文化活动室100㎡、老年活动室250㎡、室外健身点300㎡（用地面积）、养育托管点360㎡、日间照料中心200㎡、卫生服务站300㎡。

这是一次典型的“熟人局”，来参拍都是深耕闵行、熟悉区域的房企。

地块总价超36亿，未来预计会供应超500套住宅，决定了这不是一块谁都敢碰的地，它既需要房企有足够的资金实力，也要求操盘方对闵行改善客群足够熟悉。更重要的是，必须有真正的产品力去支撑未来售价。

近年来，上海容积率低于1.2的纯住宅地块已经屈指可数。此前浦江板块的大华星樾、缦云等1.2容积率项目，已经验证了区域改善需求的存在。

如今，这块1.05容积率的新地，进一步把低密稀缺性拉高了一个层级。

从区位看，它也并不算传统意义上的远郊低密。

地块紧邻8号线芦恒路站，两站即可直达东方体育中心；浦星公路自驾出行便捷；周边还有浦发三林印象汇，以及上师大附属闵行第三小学、第三中学等配套，基本生活成熟度已经具备。

这块地非常开始接近浦江板块真正的高端居住带。

与在售的上海桃花源之间，仅隔一条浦星公路。后者作为中式顶豪代表，总价区间在3500万-1亿 ；此前入市的桂鸿院，容积率仅0.68，别墅均价约9.2万/㎡；宝华源墅最近一次新房均价也达到8.5万/㎡。

这次拿下的不只是一个改善项目，更像是在试探浦江低密市场的天花板。

周边市场方面，浦江镇象屿天宸雅颂去年4月底首开后至今仍在续销，大华星曜已售罄，招商中旅揽阅已进入尾盘状态，周边吴泾紫竹板块还有象屿天誉蘭香在售。