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以下为正文：

22亿，底价。165手抢地热闹之后，回归平淡。

5月28日，石景山黄庄村1622-002、2501-002地块，仅有北京城建一家报名并报价，最终以22亿元底价成交，住宅楼面价约3.31万元/㎡。

很意外吧，不是首钢，不是中海，竟然是北京城建。而与拿地喜报同日亮相的，是项目案名：龍樾璟序！与龙樾海序双子同辉！

早在一个月前，北京城建就发布了黄庄村地块的预招标。印象中，北京城建近10年没有在石景山做过商品房项目了，这次，为什么看上了黄庄村？

壹 四环，远洋山水对面：

刚刚开盘的龙樾海序，赚了一把海淀外溢的钱，北京城建又瞄准了与海淀临近、与丰台接壤的石景山黄庄村地块。

黄庄村1622-002地块，位于西四环外，住宅及幼儿园分隔在莲石东路两侧，住宅直线距离海淀边界约1公里，向南一路之隔就是丰台。

住宅部分，位于莲石东路南侧，地图上搜远洋山水南区，东南角马路对面的空地便是。幼儿园位于调色板城市公共空间西侧，远洋山水东侧。

远洋山水是石景山比较有代表性的二手房社区，体量大，目前挂牌价约5万7一平，楼龄最长的有二十多年了，自住也能住，但卖掉这里，置换新房似乎也是个不错的选择。

地块东侧约500米，还有一个限竞房国风长安，限价5w4，当年还因为归属问题，闹了一段时间维权。这宗地与丰台也是紧密链接，最南侧红线外就是丰台吴家村，与丰台现房华曦府直线距不到600米。

地块距离八宝山地铁站直线约1.4km，但是通达性不佳，要穿过莲石路，地铁出行可能需要电动车、自行车接驳；11号线二期若建成后，会更近些；教育方面有景山学校远洋分校，商业有永辉广场、石景山万达，还算齐备。

值得注意的是，地块距离海淀区的十一学校直线距离不到1.5公里，若住在这里，接送孩子倒是很方便~

但地块北侧就是京九铁路线，有一定的噪音影响，或许可以和北京建工·熙华台取取经。

贰 地块本身 小而美：

地块土地面积约3.66万㎡，地上建控规模约72280㎡，其中住宅建面67690㎡，容积率约2.1，限高60米（局部80），需配建1000㎡社区养老服务一站及300㎡温馨家园。

另需建设4590㎡幼儿园，幼儿园位于莲石东路北侧，调色板城市公园以东。

起始价22亿元，起始楼面价约3.31万元/㎡。离地块最近的新房，是衙门口的长安悦玺、中海学府里，项目网签均价为7.57及6.45万元/㎡。

二手房除了远洋山水、天和景园、京汉旭城挂牌价能上5万，其余二手房多在3-4万/㎡，新房若卖到6万左右，也能吸引一波置换粉。

叁 做什么产品呢？：

克而瑞-深度智联分析，黄庄村项目的核心卖点在于其独特的区位双重性：行政属石景山，地理近海淀、丰台。

项目距离海淀区边界不足3公里，余丰台更是一路之隔，周边生活配套高度成熟，包括远洋山水、鲁谷等大型社区，万达广场、山姆会员店、京西大悦城等商业综合体，以及清华大学玉泉医院、北大首钢医院等优质医疗资源。

这种“跨区共享配套”的优势，使其成为海淀区高房价压力下外溢需求的理想承

接地、丰台改善、本区进阶的优质选项。

参考此前北京城建玺院119-206㎡，宸知筑110-135㎡，再往东的熙华台98-154㎡，以及石景山目前在售新房户型，

黄庄村项目主力产品可以定位为100–120㎡的功能性三四居，参考目前石景山在售新房网签均价，在6.5-7万元/㎡，若主力总价控制在800万元以内，

可以精准锚定西四环区域的“刚改客群”——即已有一定资产积累、追求居住品质升级的家庭。

此外，项目还可以配置少量80–90㎡的小三居满足单身或小家庭需求，总价或500万元起，降低上车门槛，形成梯度化产品矩阵。

不过，石景山新房面临的压力也不小，在售新房还有这些，网签均价如下，您觉得，这宗地能卖到多少？

下周二，大兴三合庄0188地块现场竞价，您可以关注视频号：@乐居在北京，若有现场，我们将为您带来竞价现场直播。

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