文/深圳进深  严明会

顶着龙华小面积三房的光环，卓越朗奕府备受市场关注。

不过最近，项目的一些指标经历了较大调整，使得优势与缺点更加极端。

就在前几天，深圳规自局披露了朗奕府项目总平面图修改的公示。

主要修改内容包括：

调整技术经济指标表；调整红线范围；调整局部场地绿化、台阶范围；“老年人日间照料中心”改名“长者服务站”。

表现在具体参数上，项目的建设用地面积、容积率两项指标经历了较大调整。

其中，建设用地面积由2.58万㎡，变为2.04万㎡；规定容积率由5.84，变为7.09。

总建筑面积虽然也有调整，但不算大。由22.98万㎡，变为22.47万㎡。

该项目，是卓越上下横朗城市更新单元的一部分。

开发主体为深圳融信和投资有限公司。

由深圳卓越城市更新集团有限公司100%持股。执行董事、总经理为傅军。

旧改项目在2016年列入《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。

更新单元用地面积150329.9㎡，拆除范围用地面积133792.1㎡；

开发建设用地面积75487.9㎡，规划容积为493270㎡，容积率6.5，共12栋50层住宅楼。

项目拟打造成集高端住宅、地标写字楼、缤纷商业、星级酒店等多种业态的大型综合体。

而朗奕府，便是上下横朗旧改的一期项目。由5栋超高层住宅、1栋幼儿园及商业配套组成。

进深君了解到，项目调规，主要是由地块分宗引起的。

由于落实幼儿园用地的独立产权移交要求，朗奕府地块（A842-0468宗地）对其中的幼儿园与居住地块进行了分宗。

分宗后的两地块：

01地块（居住地块）：用地面积2.04万㎡，容积率由原5.84调整为7.1，规定建筑面积14.45万㎡。

其中住宅13.68万㎡（含保障性住房2.81万㎡），商业1920平方米。

并配建社区管理用房、警务室、党群服务中心、文化活动室、社康中心、长者服务站等公共设施。

02地块（幼儿园地块）：用地面积5400㎡，容积率1.12，规定建筑面积6000㎡，为18班幼儿园，产权归政府，建成后无偿移交。

朗奕府，自传出消息以来便受到较大的关注，一个重要的原因，是70㎡做到了3房。

在龙华乃至整个深圳市场，都较为罕见。

其预计首推的是2栋，产品包括70㎡的3房1卫，83㎡的3房2卫，96-98-106㎡的4房2卫，共三百余套房源。

吹风价，市场也传出了，单价区间约为3.5-4.1万/㎡。预计总价250万左右，可入手70㎡的三房。

是龙华核心区少见的低门槛三房。所以项目对刚需的吸引力是很大的。

不过，这次调规，也让朗奕府的不足也进一步放大了。

这个项目，因为是旧改，不可避免都面临高容积率、超高层、高密度的问题。

调规前，其容积率就有5.84，已经不低，而调规后更攀升至7.09。

并且，项目四栋住宅都是47、48层的超高层，一层7户设计；有回迁房，还有一栋43层的保障房。 

因此在居住体验上，相比有着低容积率、限高的新国标地块项目，有着不少差距。