文/北京进深 徐迪

5月16日晚8点，北京城建龙樾海序正式开启线上选房。

本次开盘837套（13号楼未预售）。

线下启动仪式现场，这个号称9000组带看、2000组排卡的昌平新盘，在主持人宣布开始之后，一分钟之内，选房系统就已红透了半边大屏幕。

五分钟后，主持人宣布：只剩270套房源。

截至8:10分，选房系统关闭，成功选房589套，首开去化率70%+；

销售金额36.17亿元。

  容积率高，限高太低

龙樾海序项目占地3.13公顷，规划建面8.78万㎡。

规划12栋住宅楼，共907户，面积段：78/95/108/122㎡。

小区容积率高达2.8，限高60米。

将这两个指标综合来看，龙樾海序恐怕创了北京楼市密度之最了。

对比它们，会得出一个十分有趣的结论：

龙樾海序在限高60米的楼盘里，容积率是最高的；

在容积率2.8楼盘里，是建筑高度最低的。

这说明一个问题，龙樾海序的实际建筑密度，实在太高了。

拿常规的容积率2.8、限高80米指标来粗略计算，龙樾海序的实际居住感受，恐怕要接近容积率3.5的项目。

在不损容的情况下，城建发展采取了许多设计技巧，来解决龙樾海序日照采光的问题。

比如，设计了8个架空层，高低配的产品，顶层退台；设置地上停车位，将配电室放入地下，等等。

这一切的手法，都是为了解决建筑过密的问题。

北京在全国来讲，楼盘的容积率普遍是比较低的，2.8已经北京近三四年来住宅地块的最高容积率水平。

当然2.8不是唯一，去年有一些四环甚至三环内地块，容积率也达到2.8。

但是这个项目在2.8容积率的条件下，建筑高度限制在60米内，实在有点偏矮，常规情况，至少建筑限高80米。

可以对比下朝阳区的两个盘：

北京宸园西地块容积率2.8，限高80米，为16-25层；

中海万吉玖序的容积率2.8，限高80米，为10-23层。

相较而言，龙樾海序规划的难度更大，在限高条件下只能做到最高18层，楼间距也会相对小一些。

  赠送手段集大成者

四个主力面积段：78/95/108/122㎡，另有少量68/82/103㎡户型。

最新的设计元素都拉满了，弧面落地窗、景观花池、满配收纳……每个户型都有抓眼球的点。

78㎡引流款小三居：共232套，户型占比26%。

最抢眼的是客厅的弧面转角窗，南阳台接侧边飘窗，大半个房间都在阳光里了。

最实用的却是收纳和动线的设计。相比市面上常见的小三居，龙樾海序这个户型更注重居住功能性。

大体量的独立储物间（家政间）、主卧外设步入式衣帽间，即便在三居室满员居住的高压状态下，也能解决家庭四季衣物、儿童玩具及各类生活杂物的存放问题。

95㎡三面宽、三居两卫：共112套，户型占比12%。

这个户型的最大亮点是扩容空间。

南向同样是开敞阳台 设备平台 挑空平台的组合，其中设备平台和挑空平台的进深大约是阳台的三分之二，这部分是全不计容的，实际上要比阳台的赠送比更高。

北向是通面宽的设备平台，包括厨房外的设备平台都能封进室内。

108㎡四居：共333套，户型占比37%。

纯边户，有大面积飘窗，北向还多了厨房外的设备平台赠送，实得率更高；阳光主卧，厨卫全明，采光和视野度也更优秀。

并且这个户型更为方正，进深面宽比小，通透感更强。

122㎡四居：共141套，户型占比16%。

亮点是四卧分离，适合多成员家庭，不同作息也可以互不干扰。此外，G型厨房的设计，很有大平层的豪宅感，西岛台兼具实用性和社交属性。

当然了，这两个四居户型最大的看点还是景观花池。

结合外立面图来看下，弧面转角 金属配色，颜值还是非常高的。

  八个架空层之谜

龙樾海序的首层架空层，多达八个。

包括北排4栋小高层1#-4#楼首层；正中间4#、6#、7#楼首层；以及西南角12#楼首层。

按照开发商在回复意见中给出的数字，该项目架空层面积为1818.34㎡，住宅楼座基底面积为7409.54㎡，架空层面积占比达到24.54%。

加上大门入口的两处下沉庭院，会所体系相当强大。

开发商不是做慈善，也不是专门为了丰富业主们的生活，是为了满足日照需要。

如果它们建成住宅，那么一层的日照采光，就很有可能不达标了。

北京城建这么舍得建架空层，也是无奈之举。

  首次配电室入地

公服配套楼集中在东侧主入口位置，除了两栋单体配套楼，大门北侧5号楼的首层，有一部分空间为社区管理服务用房。

在整个总图上，没有看到配电室。

在公众反馈意见中，也提到了有关公服配套设置的问题。

对于总图中没有标注的垃圾桶站、可再生回收点、非机动车坡道等，开发商回复明确了具体位置：

垃圾桶站位于5#、8#、9#、12# 住宅楼及2# 人防出入口的北侧；

可再生回收点位于5# 住宅楼及2# 人防出入口的北侧；

非机动车坡道位于9# 住宅楼东侧。

然而，有关配电室的位置，依然没有明确。只是援引了相关文件，表示该项目的配电室按照规定要求设置。

TIP：在最新实施的文件中，关于市政保障类设施配置的引导要求提到：

配电室（箱）/电缆分界室，落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置。

龙樾海序虽然没在回复里明确，但结合总图来看，该项目的配电室应该是放在了地下空间。

这也成为新规实施后，北京首个民宅配电室“入地”的项目。

在它之后，丰台的中建方程国贤府，以及顺义中铁工投新国展项目，建工花乡项目也跟进了。

配电室入地，不仅可以节约地上空间，还不占用容积率，多设置几套住房。

对于购房者而言，配电室是否入地直接关系到居住安全与生活品质。虽然新规为地下设置提供了政策通道，但具体的防涝评估标准、审查流程以及后续的安全保障措施，仍是公众关注的焦点。

龙樾海序此次含糊的回应，或许也折射出开发商在平衡政策红利与市场信心之间的谨慎态度。

随着北京房地产市场对“好房子”标准的日益重视，公共服务设施的配置细节也成为衡量项目品质的关键标尺之一。龙樾海序后续是否会进一步公开配电室的具体设计方案及防涝评估报告，以消除公众疑虑，值得持续关注。

  首现地上树阵式车位

龙樾海序的图纸上，有157个地上停车位，旁边还画了圆圈。

它有个学名，叫做“树阵式停车位”，将树木按阵列方式种植在停车位之间。

这种车位，既能满足满足停车位数量，又能满足小区绿化率的要求。

它们先按车位报规，待验收之后，大概率会将地上停车位变成绿地，最终导致车位配比偏低。

它给开发商带来的好处是，节约建安成本。现在楼市低迷，开发商从车位上抠成本了。

在回复反馈意见时，相关规定未对地面停车率提出限制；本项目地面停车场按林荫停车场设计；绿地率满足30%的要求。动线方面，小区地面车辆组织为单向行驶。

  东小口，昌南最后一块拼图

项目所在昌平东小口地块成交于去年10月30日，由城建发展（600266.SH）和北京铭嘉联合体以28.09亿元底价摘得，折合楼面价3.2万元/㎡。

开发主体北京城华房地产开发有限公司由城建发展（600266.SH）控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

城建发展总经理助理刘露军出任项目公司法人、董事长。

蓝华宇房地产是昌平区属国企北京嘉铭的全资子公司，也是昌平区开发建设平台之一，负责城市开发工作，这其中就包括龙樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

东小口贺村中滩组团共有3幅住宅子地块，用地规模总计14.49公顷，规划地上建面39.8万㎡。

其中龙樾海序所在的001地块是最早成交的一幅，具有先发优势。

这块地也是规模最小的一幅，规划建面约8.8万㎡。

东侧002地块建筑规模约15.6万㎡；南边的005地块约15.4万㎡。

地块自打亮相就颇受关注。

回天地区人口密集，但都是老盘，板块近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。

东小口地块一度被称为“昌平南区域的最后一块拼图”。在昌平，这块地的位置，是能跟朱辛庄叫板的。

中轴北延长线上，直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，堪称昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。

再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。