文/深圳进深 严明会

最近的光明楼市，好不热闹。

“五一”前，龙湖观萃、振业天境云玺、满京华金硕瑞府，三个项目接连取证。

其中，龙湖观萃“五一”期间开盘。

首推92套房源，开盘仅40分钟就“日光”了。

天境云玺看得出也很急，拿证原本是想5月中下旬入市。

最后因为深圳“429”新政刺激，加之龙湖观萃的热销。

临时将入市节点，提前到了5月10日。

开盘结果很快也官方公布了——264套住宅，首开去化八成。

虽然没有“日光”，但也算不错了。

三个项目，相距不远，满京华金硕瑞府就略显尴尬。

这个项目据称一开始也没打算那么早入市，最后被龙华观萃、天境云玺逼着提前了。

在5月10日开盘，据官方海报，首开卖了4.33亿，去化率45%左右。

事实上，这个数字如果要放在以前，其实已经算不错了。

项目首推的2栋，225套房源。据此计算也卖了有101套左右。

主力为96㎡的三房，116-126㎡的四房。

但因为有龙湖观萃、天境云玺这两个显眼包在前，显得逊色不少。

只能说，有时候市场的眼睛确实是雪亮的。

其实，如果仅从产品的角度，满京华金硕瑞府，确实也是三个项目中唯一超高层。

这个项目，是满京华金硕的一部分，也是其整个项目的收官之作。

整个满京华金硕项目，总占地面积约11万㎡，总建面高达88万㎡，是一个涵盖住宅、商业、学校、公园的超级大城。

分七期开发，包括金硕华府、金硕和府、金硕臻府、金硕悦府、金硕瑞府、金硕嘉府。

项目开发主体为深圳市满京华置业投资有限公司，由满京华集团打造，后者董事长，为潮汕商人李绪华。

瑞府，是满京华金硕的新一期产品，占地1.12万㎡，总建面约10.4万㎡，容积率6.22。

规划3栋44-48层超高层 1所9班幼儿园，共580户纯商品房。

不难看见，金硕瑞府拥有高容积率，还是超高层。在龙湖观萃、天境云玺一众的新国标中，优势并不大。

其优势是，位于光明中心区，更靠近科学公园。

而龙湖观萃在公明红花山片区，天境云玺在光明中心区东周社区。

不过要注意的是，金硕瑞府位置上在和府背后。

北侧被自家前几期产品楼栋和深铁睿著广场挡住的，所以在科学公园景观上也并没有太大优势。

面对两个新国标盘的围剿，金硕瑞府很聪明，但也不多。

开盘直接给到了88折优惠，创区域价格新低。

也就是说，这45%的去化，也可以说是金硕瑞府用价格血拼出来的。

但即便如此，因为备案价本来就比较高，项目整体价格相对比另外两个，其实也偏高。

可对比的是，金硕瑞府备案单价4.24-4.80万/㎡，均价4.51万/㎡。

项目96㎡折后360万起，116㎡折后460万起，126㎡483万起。

天境云玺，备案单价3.75-4.39万/㎡，均价4.09万/㎡。

项目83㎡折后287万起，93㎡折后334万起，105㎡折后368万起，115㎡折后419万起。

龙湖观萃，备案单价3.57-4.06万/㎡，均价3.82万/㎡。

项目103㎡折后320万起，138㎡折后459万起。据了解，后面还会推出的89㎡折后281万起，116㎡折后391万起。

这样一对比，三个项目的去化与其说跟产品优势有关，还不如说跟价格相关性更大。

毕竟，你要说三个项目区位有多大区别，但它们之间直线相隔，最远也就两三公里。

两三公里差个几十万，换了是谁这笔账也不难算。当然，家里有矿手握重金的土豪另当别论。（进群了解更多深圳楼盘信息，请加微信SZjinshen。）