文/北京进深 林振兴

龙樾海序太燃了，样板间开放三天，到访约2000组。

样板间人多到都需要限流，甚至很多博主都找不到机会拍空镜。

更绝的是它的首秀排面，不请明星，请机器人。

4月17日，龙樾海序营销中心及样板间开放，20多万的春晚同款机器人，开场表演武术+舞蹈，甚至还带看房。这操作，属实把流量玩明白了。

这只是一个楼盘的营销活动，却请了城建发展总经理邹哲亲自来站台，刘露军的面子足够大。刘露军是城建发展总经理助理，也是龙樾海序的董事长。

邹哲是城建发展的顶梁柱。这几年，他与前董事长储昭武一起逆势涨薪。

去年，邹哲是城建发展唯一年薪破百万的高管。他的年薪实现了三级跳，从2023年的78.13万元涨至2024年的92.23万元，再到2025年的100.72万元。

反观其他高管，集体降薪。

大概是城建发展还没走出亏损。2025年，城建发展实现营业收入302.81亿元，同比增长19.02%，但归属股东净亏损4.13亿元。

这个时间，龙樾海序显得愈发重要了。刘露军和操盘手王鑫，身上担子很重，只许成功，不许失败。

01

相较于昌平的星寰时代和国贤府PARK，龙樾海序的推盘速度不紧不慢。

刘露军和王鑫避其锋芒。先让它们的子弹飞一会儿。

龙樾海序一共开放了三个样板间：78㎡、108㎡、122㎡。

王鑫很聪明，在引流户型的展示上，样板间选了78㎡（仅46套），没选76㎡（共186套）。

两个户型最大的区别在于，中间户 vs 边户。

78㎡的270°弧形转角窗，视觉冲击力极强，一下就能抓住购房者的眼球，不仅自带记忆点，空间感也拉满。

反观76㎡，不仅没有270°转角窗加持，面宽和尺寸也都“缩水”了一圈。

*   客厅面宽：76㎡是3.8米，78㎡是4.3米。

*   北向两个卧室面积：76㎡分别是7.56㎡、5.88㎡；78㎡分别是8.68㎡、6.44㎡。

*   赠送面积：相较于78㎡，76㎡还少了侧面飘窗赠送（客厅 厨房 卫生间）。

这种拿边户做样板间的打法，也放到了108㎡身上。

边户108㎡只有35套，而真正占大头的中间户108㎡（足足298套）。

这个户型最大亮点有两处：

一是，南向客厅阳台外有花池。

花池台面造型也有小巧思，有一个约20公分的“小吧台”，清晨咖啡、夜晚小酌，惬意小资感拉满。

二是，北向还多了厨房外的设备平台赠送。

这个空间可以做家政间，实得率更高，配有窗户和洗手台，顶部有电动晾衣架的预留位。

王鑫很厉害，108㎡样板间里还藏了隔断“魔术”。

厨房与北次卧之间，展示时用了一个岛台式台面，显得通透又宽敞。可实际上，交付标准是一堵墙。

一旦把那面墙封起来变成两个独立空间，厨房操作台面会明显变窄，旁边卧室也更显局促，仅7㎡左右。

最后，该户型有一个bug，入户门正对厕所。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

02

在内部，龙樾海序的分量，不用多说。它是北京城建“好房子”营造体系的落地实践之作。

项目开发主体——北京城华房地产是城建发展的一级子公司。股权上，它由城建发展（600266.SH）控股80%，蓝华宇房地产持股20%。

可别小看蓝华宇房地产这位“二当家”，它背后站着的是昌平区属国企北京嘉铭，妥妥的区域开发主力军之一，负责城市开发工作，这其中就包括龙樾海序所在的东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造项目。

东小口贺村中滩组团共有3幅住宅子地块，用地规模总计14.49公顷，规划地上建面39.8万㎡。

其中，龙樾海序所在的001地块规模最小，规划建面约8.8万㎡，却是最早出让、最早启动的“先发部队”，具有先发优势。

另外两宗地——东侧002地块建筑规模约15.6万㎡，南边的005地块约15.4万㎡，目前仍在“待嫁”状态。

在东小口，城建发展或藏着一个不小的野心。

如若刘露军和王鑫这次能打一场漂亮的胜仗，实现龙樾海序大卖，城建发展或将顺势拿下旁边两宗地，实现三盘联动、连片开发，直接锁定东小口板块话语权。

可如果第一枪“哑火”，刘露军或邹哲想再向领导申请在东小口继续拿地，难度恐怕会直线上升。

特别是眼下，城建发展董事长齐占峰，原本就是北京城建集团的财务负责人，对资金管控极为严格。

在他手下，每一笔投资都必须看得见回报。

03

龙樾海序规划建12栋住宅楼，共907户。

5栋洋房和7栋18F小高层高低错落，穿插布局。占地3.13公顷，容积率高达2.8。

北京在全国来讲，楼盘的容积率普遍是比较低的，2.8已经北京近三四年来住宅地块的最高容积率水平。

当然2.8不是唯一，去年有一些四环甚至三环内地块，容积率也达到2.8。

但是这个项目在2.8容积率的条件下，建筑高度限制在60米内，实在有点偏矮，常规情况，至少建筑限高80米。

相较而言，龙樾海序规划的难度更大。但设计师做了很多精巧的设计。

龙樾海序的首层架空层，多达八个。

包括北排4栋小高层1#-4#楼首层；正中间4#、6#、7#楼首层；以及西南角12#楼首层。

按照开发商在回复意见中给出的数字，该项目架空层面积为1818.34㎡，住宅楼座基底面积为7409.54㎡，架空层面积占比达到24.54%。

加上大门入口的两处下沉庭院，会所体系相当强大。

开发商不是做慈善，也不是专门为了丰富业主们的生活，是为了满足日照需要。

如果它们建成住宅，那么一层的日照采光，就很有可能不达标了。

龙樾海序，也是新规实施后，北京首个民宅配电室“入地”的项目。

此外，图纸上有157个地上停车位，旁边还画了圆圈。它有个学名，叫做“树阵式停车位”

开发商先按车位报规，待验收之后，大概率会将地上停车位变成绿地，最终导致车位配比偏低。

它给开发商带来的好处是，节约建安成本。现在楼市低迷，开发商从车位上抠成本了。