文/北京进深 林振兴

今年北京土拍市场的第一把“火”，烧在了亦庄瀛海。5家房企，参与围猎。

还没开拍，火药味就溢出来了。

中建智地、保利发展和招商蛇口，先后甩出了招标计划。三家估算投资分别为19.696亿元、20亿元和19.808亿元。

中国金茂是该地块的激活者。小道消息，春节后上班的第一天，金茂高级副总裁携北京公司的一众高管，拜访了亦庄管委会，并做了长时间的沟通。摆明了有备而来。

建发房产则是第一个参拍者，且现场第一个“亮剑”，也是前期举牌最凶猛的。甚至包维本人也亲自坐镇，眼神里透着一股“势在必得”的狠劲。

可土拍的后半段，风向却悄然转变，金茂和中建智地开始发力。

没有盲目追高，没有情绪化举牌，每一次加价都像是在试探对手的底线，也在权衡自身的利润空间。

最终，由中建智地以13.24亿元竞得瀛海地块，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。

这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。

更耐人寻味的是，这场土拍全程仅耗时40分钟，没有失控的溢价，没有你死我活的厮杀。

中途保利负责人曾短暂离场，大概率是在向领导请示报价上限；而作为地块激活者的金茂，也没有一意孤行抢地，最终选择了理性退场。

看似“温和”的闪电战，却藏着国央企的生存智慧。

当下楼市，开发商早已告别“盲目扩张”的时代，取而代之的是“精准投资”的理性逻辑。

瀛海地块位置优越，临近地铁8号线瀛海站，周边配套成熟，是难得的“六边形战士”地块，但即便如此，房企们也没有失去理智。

或许，这才是北京土拍市场最该有的样子。

01

北京土拍到底有多冷？

2026年至今，8宗地块，清一色托底成交，冷得没啥存在感。

直到瀛海1401-1地块的出现，房企们那快要熄灭的抢地小火苗，终于又燃了起来。

在去年第八轮供地清单中，1401地块就露过脸。当时，它是一整幅接近正方形的地块，占地5.4公顷，规划地上建面13.5万㎡。

进入到用地预申请阶段，它被“一刀切”分成了南北两块。

目的很明确：降低门槛，减轻压力。 毕竟现在的房企，谁也不敢一口吃个胖子。

两幅地规模相当：北侧1号地占地约2.59公顷，南侧2号地2.82公顷。

容积率均为2.0，限高60米，绿地率30%。

率先被激活的是，北侧1号地块，规划地上建面5.18万㎡；更好的南面02地块，放到最后。

整体来看是一块颇为方正的地形，东西长、南北短，这意味着未来的楼栋排布能拥有极佳的面宽资源，采光和视野都更有优势。

但，它还有一个“小包袱”，地块西侧约4.1公顷规划绿地由竞得人进行认建，建成后无偿移交政府相关部门，这无疑会增加开发商的建安成本。

虽然还不清楚它的建安标准，至少也砸个4000万元，让楼面价增加770元/平米。

但对购房者可是实打实的好事，家门口就是私家后花园。

问题来了！它南面的02地块，上架时会搭配个啥呢？难道要和东面的商业捆绑？

02

两块地分开出让，最大的问题，是楼栋的退线。

这两块地一南一北排列，中间没有道路，只有一条用地红线，未来也就是一堵墙。

从建筑设计规划讲，两块地须统筹考虑，权益退线是个大问题。

如果两个房企分别拿地，但凡谁占了便宜，对方就得吃亏了，除非，某房企把两块地通吃。

它们的南面有中海寰宇时代，北面有瑞福园，这都是要考虑退线问题。

幸好两个老盘对它们影响不大，有马路和绿化带隔开。

中建智地把瀛海地块收入囊中，会拿出什么样的产品？答案其实已经藏不住了。

先说“好房子”，这是明牌。出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。

再看指标：容积率2.0，限高60米，大概率是小高层。

进深君做了一版强排推测，一起来看看。

预计南侧02地块南排是16层，北排是18层。

北侧01地块南排是16层，北排分别是17/18/14层。

户型配置上，估计是“刚需 刚改”。按照套均90㎡计算，总套数预计在570套左右。

相比没“减负”之前上千套的体量，去化压力直接砍半，开发商心里也更有底。

产品线怎么选？中建智地其实已经用实战趟出来了。

今年刚入市的昌平国贤府Park、丰台中建方程国贤府，都尝到了甜头——面积段做小，产品力做精。这套“国贤府”打法，直接拿来瀛海用，顺理成章。

那么，瀛海项目会卖多少钱？

距离最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。

有“好房子”和高得房率的加持，瀛海新项目卖5万/㎡左右，应该不成问题。

但是，挑战也同样存在。

业内人士也指出，瀛海（瀛海府等）及亦庄河西（金隅学府，中铁建国际公馆等）片区将有近万套限竞房解禁入市。这些房源房龄新（5年内），且当年买入价低，现房，价格优势会对新房市场形成冲击和强大分流。

03

网友给瀛海新地块的评价——刚改真神。

毫不夸张说，它周边的地铁 商业 产业 公园配置拉满了。

首先，它是妥妥的地铁盘，地块东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。

地铁8号线是北京南北向的大动脉，始发站有座，对打工人来说简直是“救命”的配置。

不过凡事有两面。地铁虽香，噪音也真实存在。中海瀛海府就曾因地铁8号线噪音问题引发业主投诉。

除了地铁，商业也在家门口。南边有中海的商业寰宇坊，而东侧商业用地未来也将考虑与地铁站间连通。

产业方面，新地块南边不到2公里，是宇宙第一街——火箭大街。

更狠的是，亦庄新城YZ00-0803街区1104地块，已经确定要建星河动力"智神星"可重复使用液体运载火箭总部及研发生产基地。

溜娃的话，旁边就是南海子公园、瀛海休闲公园、兴海公园等，生活松弛感拉满。

这配置，堪称“六边形战士”，难怪让开发商们抢疯了。