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   陈海保 | 主播

方程国贤府所在丰台张郭庄6028地块成交于去年12月16日，中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价摘得，楼面价约2.84万元/㎡。

项目占地3.18公顷，地上建面4.93万㎡，容积率1.5。

规划14栋7-11F洋房，总共约508套房源，主力面积段78-117㎡，备案均价5.2万元/㎡。

  网签解读

最近，北京丰台有个新盘，颇受争议，评论出现了两级分化。

它卖得很好，首开卖出406套；但利润不高，只有5%。

到目前为止，它网签222套。这些网签房源，到底分布在哪？哪栋卖得更好？

我来给大家讲讲它的网签情况，和选房攻略。

先来看看总的成绩单：（截至4月19日，下同）

8#楼王卖得最好，卖了39套，而且价格最高，卖到了4.84万元/平米；

2#的价格最低，4.37万元/平米。

从去化率讲，最好的是4#，卖了29套，去化超七成；

卖得最差的是1#，40套房源只网签4套，去化率约10%，。

整体来看，78平米、92平米、105和106平米、117平米四款户型，卖得比例差不多，都在50%左右。

1#的成绩最差，只卖了4套。

这栋楼位于小区东北角，离大门最远。

东南面是一栋L型商业，高18米、4层，虽说日照满足，但总归视野差些。

1单元东户成交了2套78平米户型，位于9楼和10楼；

1单元西户，建面约92平米，目前无成交。

2单元成交的2套，也都在高区。

目前来看，1#楼的低区去化是个大问题。

2#卖得不错，

特别是西单元，视野好，基本售罄，连首顶层都卖掉了；

但东边端户，总供10套，只卖了2套，主要是有来自1#楼的遮挡。

3#位置与1#相似，东南角都有商业用地，距离只有32米。

但是卖得还可以，首顶层剩得多一些。

东端户2套高楼层房源成交了，中间的401居然卖出去了。

西端户尽管有角煞，也卖了5套。

4#楼，东边78平米户型全部卖光，连1楼也被抢了。

它不仅东南侧有商业，南面还有非机动停车位。

卖得比较快的主要原因，大概是北面可看中央景观，条件上比1#和3#好一些。

6#，位于小区中央，北面是中央景观区。

西边户视野很好，南面是绿地公园，但不知道为何8层和9层的黄金楼层还没网签。

低楼层和顶层也都没有网签。

7#楼，北面紧挨高8米的大门，有一定遮挡。

影响最大的是西单元，整个西端户（二单元）02户型，目前0网签；01户型也只卖了2套；

东侧单元情况好一些，网了一半左右。

8#是楼王栋，卖得最好。

这栋楼一共四个单元，基本与中央景观带长度一致。

从网签数据来看，西边更好一些，最东边的1单元边户，只卖了三套。

黄金楼层卖得差不多了，三层以下和顶层，网签要慢一些。

9#在小区北排，

78平米户型卖得不错，顶层都签掉了；

92平米户型主要在高区成交，1-4层难度大一些。

10#西端户视野好，好楼层卖光了；

但东户只卖了3套，可选楼层充裕，包括501和601都还没网签。

11#在成交套数上，是最少的一栋，只有3套网签。

这栋楼处于小区北面的三角空间，可能有人会在意风水的问题。

尤其是东户，有10#楼的遮挡，只网签了顶楼，应该是有价格上的优惠；

西户也只网签了2套，也都是比较高的楼层。

12#位于小区的西北角，和11#楼同样的问题，三面临马路，噪音大。

但是南边没有遮挡，所以网签情况比11#好一些。

40套卖了11套，以边户房源为主，中间户卖得差一些。

13#视野非常好，

西侧门户首排，西南面隔着马路是一片公园，有景观加持。

最重要的是价格实惠，除了一二层，其余基本卖光了。

14#正对着8米高的大门，竟然卖得还不错。

也是价格比较低的原因，4.4万元/平米左右，最低4.27万元/平米。

最后，做个小结：

整体来讲，方程国贤府卖得非常不错，改写了丰台楼市低迷的历史。

更多网签数据分析，后台留言索取。

  开发主体

中建方程国贤府是第六座国贤府，并且是目前唯一建在城六区的国贤府。

值得一提的是，最新的这座国贤府却是由中建方程来操盘，中建智地仅持有项目公司7%的权益。

由中建方程北京公司总经理杨洪禄出任项目公司董事长兼总经理。

之所以会放心地将国贤府这个核心产品系交与中建方程操盘，主要还是由于两家企业同为“中建”系。 

中建智地和中建方程都是中国建筑集团有限公司（简称“中建集团”）下属单位，但分属不同层级和业务线：中建智地是中建一局旗下，属于中建集团的三级子公司；

而中建方程则直属中建集团，前身为中国建筑的建筑事业部，主要承担中国建筑直营房建业务的实施、高端房建项目的管理、房建业务经营模式的创新等职能，2014年，组建成立中建方程，专业从事城市综合开发和城市运营业务。

  区位地段

项目位于北宫镇永定河西地区，生态环境不错，毗邻园博园，周边还有北宫国家森林公园和卢沟桥国家文化公园等。

双地铁加持，邻近地铁14号线张郭庄站，还有在建的1号线支线站点。

生活配套完善，商业有首联世纪生活广场、金瑞天霖等购物中心等。

城市界面一般，安置房较多，部分学校还处于规划阶段，教育配套落地还需要时间。