文/上海进深 严明会

识时务者为俊杰。

近期，中铁置业云璟外滩这个头顶光环的项目，并没有端着地王的架子，首开就直接拿出了十足的诚意：

打95折。

首开推出9#、11#6-7层低密纯洋房，一共47套建面约95-210㎡房源，主力户型为115㎡三房和145㎡四房，另有少量顶复、顶退户型，均价132105元/㎡。

在当前杨浦滨江新盘扎堆、供应量陡增、产品快速迭代的内卷局势下，地王项目最怕的就是高处不胜寒。

放下身段、敬畏市场，才是真正的破局之道。

这一波开局即让利的操作，确实踩准了市场的节奏。

上周认筹刚刚结束，47套房源收获60 组认筹，认筹率达到了128%，为4月25日的正式开盘开了个好头。

产品加码

云璟外滩是中铁置业在上海操盘的首个真正意义上的高端住宅。

翻看以往履历，无论是中铁湖光逸景、中铁峯汇里，还是中铁虹桥逸都，基本打的都是刚需或普通改善牌。

为了撑起这块地王的排面，中铁置业在产品打造上确实花了不少心思，做了很多加分项。

项目采用了“高低配”组合。整盘规划5栋6-7F洋房，7栋4F叠拼，204套房源，140套洋房，64套叠拼。

例如，云璟外滩是杨浦滨江第一个做“全域抬板”的项目，受限于限高，地坪整体抬高了约2米；

外立面采用了杨浦滨江第一个全光幕设计，香槟金铝板、天然石材、珐琅板再加上大面积玻璃，视觉上确实很有辨识度；

小区内部还配置了约1000㎡的下沉式会所，包含恒温泳池、健身房、会客厅等功能。

户型设计方面，中铁更是把能用的招数全用上了。飘窗、多阳台、设备阳台悉数登场，配合类一梯一户的设计和内外双玄关，居住体验感提升明显。

这次首开虽然只有47套房源，却整出了12种不同的户型。

具体来看两个主力户型。

约115㎡三房：

南向面宽做到了约11.7米，其中客厅面宽约4.9米，远超同面积段产品，餐厅空间宽敞，能放置6人桌或中式圆桌。

主卧和北房间都做了270度的转角飘窗，并且采用了弧形玻璃，采光和视野都非常出色。

这个户型配了5面飘窗 南北双阳台，大大提升空间感。入户做了800库，在这个面积段也不多见，整体空间感直逼市面上140㎡的产品。

约145㎡四房：

在延续115㎡户型优点的基础上，南向面宽做到了约13米，其中客厅面宽达约6.4米，同面积段里几乎找不到第二个，空间尺度接近大平层。

不过略显遗憾的是，通往北阳台的X空间开间只有约2.1米，做不了标准卧室，只能当书房用，本质上还是个3 1房的配置。

这是东外滩九宫格拿地单价最高的地王项目。

回顾拿地，去年9月的七批次土拍中，经过75轮竞价，中铁置业击败了华润置地、招商蛇口、中海等一众实力房企，以27.36亿元的总价拿下N090601单元I4-01地块，溢价率28.1%，楼板价92225元/㎡，一举刷新了上海杨浦区楼面价的纪录。

按公租房占比5%扣除后，可售面积约28185㎡，折算下来，可售楼板价约97079元/㎡。

去年11月下旬，地块总平图公示。今年2月中旬，项目案名公示。

转战核心区

项目的建设单位是上海中铁浦宸置业有限公司，成立于去年10月17日，法定代表人、董事长为马福宪，该公司由中铁置业集团上海有限公司、江苏润皋置业集团有限公司分别持股85%、15%。

这两家房企，都是上海豪宅市场的新玩家。

2024年，中铁置业就明确将“优质地段高品质产品”及“核心地段高端豪宅”作为重点突破领域。

在今年3月底为云璟外滩和同板块的云绣外滩举办盛大发布会时，中铁的野心已经昭然若揭。

这背后离不开一位关键人物的助推：

中铁置业上海公司总经理王伟东。

在中铁置业内部，王伟东是高周转项目的领跑者。

2013年，王伟东加入中铁置业上海公司，实现了从施工单位到开发建设单位的角色转换。

早年的上海中铁逸都项目，他曾在55天内实现2000平米售楼处、样板房精装和6000平米体验区景观开放，创下行业纪录。

2017年，他肩负起开拓南通市场的重任。在他的带领下，南通海上传奇项目仅8个月就取得预售证，时光漫城项目实现了拿地半年就开盘的突破。

2020年，王伟东调任中铁置业上海公司副总经理，之后，他开始主导中铁置业进入‌上海核心区域，杨浦滨江的两个项目将是代表作。

其中，云绣外滩所在地块，是中铁置业在2025年初通过协议出让方式获得。

可以看到的是，从刚需大户到核心豪宅的弄潮儿，中铁置业上海公司正试图完成一次华丽转身。