文/乐居财经 严明会

经历了一轮史无前例的行业大洗牌之后，物业赛道的“幸存者”正试图用财报向市场讲述新的故事。

3月31日，雅生活服务（03319.HK）交出2025年度成绩单，全年实现营业收入128.9亿元，录得毛利16.8亿元，毛利率13.0%，年内净利润2.17亿元，归母净利润1.05亿元，经调整净利润7.8亿元，经营性现金流显著提升，经营基本面稳中向好。

在行业深度调整期，雅生活主动从“大而全”转向“强而精”，用一年的战略收缩与价值重铸，交出了一份兼具韧性与定力的答卷。

当“规模为王”的旧叙事彻底失效，物企们将如何在存量博弈中重获增长动能？雅生活2025年的实践，或为行业提供一个值得解剖的样本。

从“大而全”到“强而精”

“2025年我们坚持‘稳经营、控风险、求突破、铸品牌’的战略指引，顺势而为，拥抱新质服务力，坚定迈向质量效益型转型。”

过去一年，雅生活来自物业服务、业主增值服务及城市服务三大非周期性业务的收入规模约为128.0亿元，占总收入99.3%。这意味着雅生活对地产周期波动的“免疫能力”正在增强。

另一边的外延增值服务，收入则锐减75.5%至不足9000万元，在总收入中的占比几乎“归零”。换而言之，雅生活正在几乎完全切断与地产开发周期高度绑定的关联交易。

拆解雅生活的业务板块，是一幅行业转型的鲜活图景。

作为压舱石的物业管理服务，2025年贡献营收约106.36亿元，占总收入的82.5%，较上年同期提升3.8个百分点，占据绝对主导地位，角色稳固。其中，住宅物业项目的收入约为45.11亿元，非住宅物业项目收入约64.19亿元。

业主增值服务加速市场化转型，围绕本地生活、空间服务和资产服务三大核心品牌服务，优化业务结构，构建轻资产、可持续的多元生态，2025年收入约10.60亿元，占总收入的8.2%。

城市服务则聚焦经营质量提升与现金流改善，持续深耕优质项目，逐步退出部分回款未达预期的项目，保障收款，年内实现收入约11.06亿元，占总收入的8.6%。

在物业行业普遍面临收缴率下滑、回款周期拉长的背景下，雅生活通过主动出清低效项目、强化回款考核，实现了“回款趋稳向好，应收规模持续下降”，经营现金流的显著改善。

与此同时，雅生活董事会建议全年派息每股0.122元，同比上升103%，以真金白银向市场传递信心。

城市地图与密度运营

深入雅生活经营策略，不难发现其正在经历一场从“做大”到“做强”的深刻转型，且已初见成效。

截至2025年末，雅生活在管面积约5.03亿平方米，在管项目3864个，第三方项目在管面积占比约81.8%。

空间策略上，雅生活推进“城市地图”高质拓展战略，聚焦30个核心深耕城市与37个机会城市，强调“单城市项目密度”。

2025年，雅生活第三方拓展年化合同额11.3亿元，其中84%的新增项目来自高价值市场。报告期内相继斩获包括成都地铁多条线路、中国民航大学宁河校区、江西省公安厅、上海科技馆等标志性非住宅项目。

“物业企业战略正从规模扩张转向价值创造，单盘精耕细作成为趋势，具有独立运营或市场化能力的企业才有未来。”

主动出清低效及孤岛项目，将释放的资源精准配置至高价值区域，雅生活正在实现效益跃升。管理层表示，转型工作从2024年开始，大量出清集中在2024年和2025年，预计2026年出清节奏将有所放缓，进入动态微调阶段。

从业态分布看，雅生活在管项目中住宅、公建、商办占比分别为48.7%、41.1%、10.2%，结构均衡，抗风险能力突出。其中，超73%在管面积集中于一二线经济发达城市。

与此同时，雅生活持续深化AI、物联网、大数据等技术在物业服务中的应用。

报告期内，雅生活AI智能外呼调研效率较人工提升2倍，数字孪生网格平台让工单派发准确度提升30%，完成速度提升45%，闭环率达81.56%，90%的日常服务通过APP、小程序实现“指尖搞定”。

以科技之力，雅生活正在实现在管项目人、财、物、事管理模式的数字化建模，重塑核心服务成本结构。

品质根基上的价值回归

在行业从规模扩张转向质量效益型发展的关键期，雅生活将服务品质视为品牌竞争力的根基与灵魂。

2025年，雅生活以客户为中心，以全周期服务、全生命体关爱为底层逻辑，锚定质价相符的准则，基于服务场景、人文体验、情感链接等维度，系统性重塑“好服务”体系。

年内，迭进数百项住宅服务触点，提升服务成本透明度，初步输出住宅服务分级模型、产品线架构及服务标准SOP手册，并推动项目试点落地，以专业匠心与人文温度，将对生命的极致呵护化为可感知、可沉浸、可信赖的社区场域。

品质稽核采用“线上+线下”模式，从业主动线延伸至所有隐蔽区域，建立问题清单、立查立改，推动历史遗留问题“见底清零”，整改率超98%，实现“巡查标准—问题清单—整改成效”的高效闭环。

安全问题是品质管理不容妥协的“生命工程”。聚焦车辆管理、电梯安全、消防安全、客户响应等重点领域，雅生活定期开展多场景实战演练，电梯及消防系统完好率超97%，全域筑牢安全底线。

老旧小区改造方面，雅生活发起“100个回家路上的改变”、“红马甲”等专项行动，纵深推进园区环境品质提档升级，打造洁净有序、宜居舒心的物业服务场景。

人文社区建设同样亮点纷呈。“小雅公社3.0”以生命关爱和四季节庆体系为主题，开展暖冬便民服务、非遗雅韵、趣Ya运动会、业主艺术节等品牌活动，推动粤剧等传统非遗文化进社区。全年组织超8000场社区文化活动，逾50万人次参与，构筑起全龄友好型社区文化高地。

多措并举之下，雅生活2025全年客户满意率同比提升2.5个百分点，实现连续三年提升；客户投诉率同比下降25%至0.45%。

此外，雅生活还深度参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准，填补行业空白，积极响应国家“双碳”战略，以节能改造与智慧运维为抓手，实现环保效益与资产增值的双赢。

从标准重塑到细节落地，从安全守护到人文关怀，雅生活正以“好服务”为支点，撬动存量时代的核心竞争力。