上海进深 李誉 黄浦区021-02地块弘久21街坊项目——新弘北京道，目前示范区与样板间已同步开放，即将入市。

项目主推建面约266-348㎡精装大宅，定位核心城区高端改善产品。

社区整体规划229套房源，由四栋住宅组成，产品梯度清晰。

1号楼为5层洋房，是上海核心区少见的低密产品。

2号楼涵盖小高层与高层，主打全生命周期户型。

3号楼同样由小高层与高层组成，面向终极改善需求。

4号楼为楼王大平层，采用两梯一户设计，南向面宽约23米，全卧室朝南，在核心城区内较为稀缺。

该项目曾被世茂视作上海位置最好的住宅储备之一，距离人民广场仅约200米，是上海传统意义上的中心地带。

从地块指标来看：

占地面积约2.03万㎡，计容面积约6.94万㎡，其中住宅占比80%，商办占比20%。

住宅总建筑面积约5.55万㎡，按套均120㎡估算，总盘约400套左右。

这块地早在2024年就公示了规划方案：

项目拟建1幢5层的多层住宅、12-16层的小高层，以及37层的高层，所有楼栋首层架空。

值得关注的是，A2#楼是一幢楼高约134.5米的超高层建筑。

地块不大，但社区中央规划有超大下沉式景观会所，恒温泳池采用落地玻璃幕墙，可同步观赏园林景观。

会所内还配备健身房、私宴厅、书吧等功能空间，覆盖业主休闲、社交及运动等日常需求。

北侧的商业部分多为2-3层左右的多层建筑。

地块内设计两个车行出入口，一个位于凤阳路，一个位于新昌路，两个地库坡道紧邻车行出入口布置，小区内部完全人车分流。 

不过，核心地段从来不是只有光环。

项目西侧紧邻南北高架路，噪音影响客观存在。其中A1#楼距离高架最近，西侧户距高架约42米，而且建筑距离南边长征医院的办公楼只有11.08m。

这些数字，也是日后买家会拿着放大镜审视的细节。

项目背后的资本结构，更有故事性。

项目最早由中华企业和世茂集团联合开发。2022年上半年，世茂退出45%股权，弘久实业接手；同年12月，弘久又从中华企业手中拿下剩余股权，自此项目由弘久100%持有。

当下的开发主体为上海春日置业有限公司，法定代表人和董事长为丁为东，该公司由弘久实业通过上海虹甬企业管理有限公司100%持股，实控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分别为63%、37%。

以弘久·新弘北外滩项目为例，地块早在2003年就启动招挂出让，却因第一轮动迁居民通过率未达标，沉睡了十多年。

放在当下市场语境里看，尚未入市的黄浦21街坊踩在一个很微妙的时间节点。

政策强调“好房子”，买家更愿意为品质支付溢价，而核心地段供应却越来越少。加上“沪七条”政策的放开，越内环购买门槛实际降低。

目前项目户型图已正式发布，示范区及样板间均已开放。

部分户型图如下：