文/北京进深 林振兴

现在的北京楼市，风向变了。

开发商们不再热衷于晒红红火火的开盘海报，而是卷起了“网签速度”。一个比一个快，主打一个“零滞后”。

但在这一片热火朝天的“晒单”声中，有一个内城顶豪却显得格外安静，甚至可以说是“反常”。

它就是建国门9号。

按理说，这种占据东二环绝版地段、长安街沿线近20年来的纯住宅孤本，一旦入市，应该是瞬间引爆，网签数据应该像瀑布一样刷屏。

但现实却是，取证都4个月，建国门9号一套网签都没有出炉。

没有对比就没有伤害。在它前脚取证的两个顶豪，战绩相当炸裂：

中海安澜北京，网签40套，收金超13亿；华润北京润园，网签229套，收金超51亿。

一个在海淀，一个在顺义，都跑出了加速度。偏偏坐镇东二环的建国门9号，至今挂“零”。

更迷惑的是，项目官微倒是一点没闲着，取证后依然保持更新，岁月静好。

不过，平静的水面下，暗流已经涌动。

在建国门9号取证之后，一位新金主悄悄潜入到了项目公司。

而这家楼盘的股东结构，本来就不简单。除了明面上的首开股份，背后还藏着若干神秘金主。

于是问题来了——是内部股东对卖房节奏、定价策略不统一，导致网签迟迟推不动？

毕竟，这种级别的资产，每一套的定价都关乎千万乃至数亿资金的博弈。是捂盘惜售等待时机？还是内部利益分配还在拉锯？还是另有隐情？

01

这并不是建国门9号第一次“放鸽子”。

它是一个有故事的楼盘，拿地至今已有22年，开发历程更是一波三折。

建国门9号所在的项目地块，原为华侨村二期5号地，2004年由天鸿集团以1.27亿元竞得。原计划在2005年初动工建设，2007年底竣工交付。

但这一地块，却因资金压力与拆迁困难一直被“封印”。

耗时长达14年之久，直至2018年底才取得施工许可。

漫长的拆迁过程，不仅耗尽了时间，更推高了成本。

据首开股份2025年半年报，它打算在建国门9号投资71.31亿元，项目用地面积2.05万平方米，总建筑面积9.4万平方米，计容建筑面积为5.5万平方米。

按此计算，每平方米的开发成本已逼近13万元。但，项目住宅总货值为57.3亿元。

为何，建国门9号会从天鸿落到首开手中？

那是因为，2005年天鸿集团与城开集团合并以后，组建首开集团，地块项目自然而然划入该集团，并进一步注入上市公司首开股份。

目前，项目在建工程及土地使用权抵押予首开股份。

至于为何迟迟未开盘，有消息称，“项目内部除首开外还有很多小股东，内部意见无法达成一致。”

此次，建国门9号取证后的网签一直未出炉，是否也跟内部股东卖房意见不统一有关？

来，看看这个“沉默的顶豪”到底长什么样：

建国门9号，一共6栋楼，包括3栋住宅 2栋商业 1栋写字楼组成，容积率4.17。

其中，1、2、3号楼为住宅，总高16层-26层，共97套房源，建面为270㎡-520㎡，均价15万 /㎡；

还有5套410-893㎡的顶层复式，最贵的甚至要一平21万，总价3000万-1.9亿。

物业费暂定25.78元/㎡/月，年物业费8.4—16.1万。这也让不少吃瓜群众感叹，“就算买得起，也未必养得起”。

再说户型，也很“特立独行”。

不是传统的南北通透，属于“一边甩”户型，卧室在南，客厅在东北或者西北。

但户型上，也做到了动静分区，南边为居住区，北边为社交区（餐客厨），两个入户门都配了电梯。

其中，住区为独立电梯厅，相当于私梯入户；社交区梯厅与对门共用。

02

当外界把目光从产品移向幕后，会发现建国门9号背后的股权结构，远比想象中更精彩。

项目公司为北京东银燕华置业，成立于2004年，注册资本3000万元，法人兼经理为岳洋，董事长为孙宪海。孙宪海曾是首开亿信公司党总支书记、董事长，目前是京南大区党委书记。

股权上，它由旺泰地产（北京）集团、北京燕华置业、北京首开亿信置业分别持股49%、40%和11%。

其中，二股东、三股东身后，都站着首开。

北京燕华置业，背后是首开股份和首开集团分别持股75%和25%。

首开亿信置业，股东阵容更豪华：首开股份、城建集团、住总集团、北辰实业、同方股份，分别持股96.8750%、1.0938%、1.0938%、0.6250%和0.3125%。

由此计算，首开股份 首开集团在项目公司中共计持股约50.66%。

但真正让人好奇的，是大股东——旺泰地产。它到底是什么来头？

此前，建国门9号项目公司的金主还有平安信托、中诚信托等，各个资金实力超群。

2020年底，中诚信托和曹威将持有北京东银燕华置业合计49%股权，转让予旺泰地产，自此它成为建国门9号项目的大股东。

穿透可知，旺泰地产由旺泰能源（北京）集团和旺泰控股集团分别持股99%和1%。

旺泰控股背后是张绍昆（总经理）和程宝仁（董事长），这家公司投的领域很杂，包括地产、能源（加油站）、金融（小额贷、金控、融资担保、典当行等）。

旺泰做地产也不是新手。

自2006年起，它就开始涉足房地产开发投资领域，通过控股或参股方式，先后开发了京内外十多个房地产项目。在北京，它曾主导开发建设丰台的欧泰大厦。

再说旺泰能源——北京规模最大的民营加油站运营商，在2023年就拥有27座加油站，它最早由旺泰控股100%持股，后者在2023年退出。目前，背后股东是程梓真、程致璇、郭平、李建、张嘉煜。

其中，李建是在建国门9号取证没几天后成为新股东。但他本人很是神秘，仅投资了北京隆耀信息咨询服务。

另一位股东程致璇，倒是有点故事。他曾是空气工厂蹦床馆的创始人。家境优渥的他，从小在父亲经商的熏陶下，骨子里有创业的冲劲。

在澳洲留学时期，程致璇尝试做过很多工作，服务员、洗车工、卖电脑、卖化妆品、在机场做促销…...他曾经在澳洲还开了一间洗车行。

2015年，程致璇成立北京炫动时尚体育投资有限公司，注册资本1000万元，但这家公司已注销。

房子是好房子，地段是顶流地段。但建国门9号的网签却是0，背后那几位神秘金主，到底在想什么？