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   陈海保 | 主播

花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。

项目占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。

规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋洋房，大约540套房源。

  规划解读

新规盘，好房子，架空层是基本操作。

花乡项目有两个架空层，在西侧景观大门的两侧。

一栋是西北角3#小高层的首层，一栋是与下沉庭院连接的6#洋房。

重点看这里，两个架空层楼栋的下角，分别补充了一行小字：

首层架空层高3.6M，地上高度3M。

首层架空层高3.6M，地上高3.1M。

也就是说：它的架空层部分，分别下挖了0.6米和0.5米。

根据北京市的相关规划管理文件，对住宅首层架空层的高度有明确的引导性要求：

1、核心要求：鼓励设置架空层，且层高一般不宜低于3.6米。

作为一个公共使用的空间，又是首层，这个高度能实现更好的采光和视野，不至于太压抑。

2、容积率优惠：如果架空层高度在4.9米以下，且面积不超过建筑基底面积的50%，其建筑面积可以不计入地块容积率。

这意味着，开发商有动力将架空层做到接近4.9米，以最大化不计容的公共空间。

但是，规划控高比较严格的情况下，如果架空层还实打实地做到地上3.6米层高，那么留给楼上住宅标准层的总高度就变少了，可能导致标准层层高被压缩，极限情况下甚至少建一层楼，减少可售面积和利润。

所以，采用这种地面局部下挖的方式，从下挖后的地面算起，到架空层顶部楼板的净高，轻松达到甚至超过3.6米，满足规范要求。

“节省”下来的层高可以分配给楼上的每一层住宅，让标准层的层高更舒适。

落实了好房子政策的同时，巧妙规避其对建筑总高影响，最终提升住宅产品本身竞争力，非常聪明的设计。

当然，架空层层高这里公示出来，那么没标注的其它楼栋，首层是不是也下挖了？

另一方面，通过架空层下挖的这个细节，我们也能够大致推测，这两栋楼的住宅标准层高就是：小高层3米，洋房3.1米。

其实还有一些角度可以更加精准地推算层高，欢迎留言讨论。

  开发主体

项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。

北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。

北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。

  区位地段

项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。

通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。

生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。

周边新盘众多，西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂；往南稍远一点是中海丰和叁號院和中建云镜；往东6公里是中环悦府。

除此之外，项目南侧还有两幅规模更大的住宅用地待供应。

其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。

根据街区规划，花乡中部组团城中村改造项目1521～2413街区总用地面积约16公顷，总建筑面积约 34.58 万㎡。

规划用地包括二类居住用地、绿隔产业用地、公园绿地、 托幼用地及机构养老设施用地。