文/乐居财经 严明会

行业告别“跑马圈地”粗放式增长、全面转向高质量发展的2025年，时代邻里（09928.HK）交出了一份极具分量的答卷——增收、增利、降本、稳现金流。

数据显示，截至2025年12月31日，时代邻里实现总营收24.96亿元，同比增长4.5%；同期录得毛利约4.96亿元，同比增长1.7%，毛利率约为19.9%；净利润约为2082万元，同比大增80.6%。

同期，物业管理服务总合约建筑面积约为1.3亿平方米，总在管建筑面积约为1.24亿平方米。

支撑这份业绩的，不再是地产母公司的庇护，而是1.3亿平方米合约建筑面积中持续增强的市场化外拓能力，以及全面落地的“网格化AI”所带来的全栈数智化红利。

行业深度调整，难赚钱、难增长、难创新成为物企们共同的难题，而时代邻里通过市场化拓展与数智化转型上的双重突围，已经找到了穿越周期的新增长逻辑。

高质量底色

过去的2025年，物业服务行业整体盈利承压，人力成本刚性上涨与物业费提价难的剪刀差持续扩大。不过，时代邻里的利润端表现却显著优于营收端，展现出极强的经营韧性。

拆解收入结构，物业管理服务继续扮演“压舱石”角色。报告期内，该板块贡献的收入约为16.20亿元，占总营收的64.9%，同比增长7.5%，远超整体营收增速。

这一增长得益于其第三方市场拓展成效显著——报告期内，时代邻里来源于第三方开发商的物业管理面积同比增长5.1%，为基本盘收入提供了稳定支撑。

同期，社区增值服务收入约2.40亿元，毛利率同比增加1.2个百分点至42.6%。

净利润的飞跃并非偶然，而是“开源”与“节流”双重作用下的必然结果。

从成本端来看，时代邻里展现了极强的组织韧性，全年营业成本同比下降近9%。在人工成本刚性上涨、物管项目维护与升级支出攀升的当下，这一变化尤为难得。

与此同时，时代邻里的经营质量在现金流层面得到了最直观的验证。2025年，时代邻里现金及现金等价物11.02亿元，同比增长2.8%；期内无任何计息借款，流动资产与流动负债比率约为1.77。

业绩增长并非依赖应收账款的堆积，而是建立在扎实的收费率与健康的资金周转之上。这种“有利润的营收，有现金的利润”的财务结构，为时代邻里研发投入及股东回报等方面提供了充足的弹药与安全垫。

基于稳健的现金流，时代邻里董事会建议末期股息每股普通股人民币4.8分，合计约4731.2万元。股息派发力度持续提升，彰显了管理层对未来经营现金流与持续盈利能力的充足信心。

市拓主引擎

行业告别关联方驱动的粗放式扩张、转向市场化驱动的高质量增长阶段，时代邻里凭借持续提升的市场化拓展能力，实现了管理规模的稳步扩张与结构优化。

数据显示，截至2025年12月31日，时代邻里总合约建筑面积达1.3亿平方米。其中，物业管理板块（涵盖住宅、商业、公共物业等业态）合约管理面积9810万平方米，工业物流地产板块合约管理面积3220万平方米。

工业物流地产服务，是时代邻里业务创新的核心亮点，这一高价值赛道的持续拓展，正在为其培育第二增长曲线，对冲单一住宅业态的周期风险。数据显示，2025年，工业物流地产服务为时代邻里贡献收入约4.33亿元，同比增长12.2%。

更值得关注的是规模的结构数据：同期，含工业物流地产板块在内，来自第三方市场拓展所获取的合约面积占比达72.7%，市场化能力已成为规模增长的主引擎。摆脱对关联地产的依赖，时代邻里正在实现从“内生增长”到“外拓驱动”的关键跨越。

在区域布局上，时代邻里持续深耕大湾区、长三角、成渝、长江中游等核心城市群，并在住宅、产业园、公建等核心业态上构筑了显著优势。

扩大客户群及优化在管物业组合，以优质住宅为主、多元非住宅业态为辅，2025年，时代邻里新签住宅项目约1100万平方米，新签住宅年化合同额达2.0亿元。

管理规模以稳健的复合增速持续扩张，有质量的增长为时代邻里的长远发展奠定了坚实基础。

“网格化AI”全面落地

如果说财务与规模数据是“果”，那么数智化转型便是“因”。

2025年，时代邻里宣布“网格化AI”智慧服务模式实现全面落地，从“信息化”迈入“智能化”的新阶段。值得一提的是，这一年，其还将企业名称由“时代邻里”升级为“时代邻里科技”，使命焕新为“让更多人享受更美好的生活”，从顶层设计上锚定科技驱动的方向。

在数智化转型进程中，时代邻里并未停留在简单的硬件采购或单一软件应用，而是构建起“数据基座标准化、业务系统协同化、运营提效智能化”的全栈数智能力矩阵。

在数据基座层面，时代邻里通过构建由6大类、91项、2600万条数据组成的智慧体系，并以城市地图数据体系为核心，夯实了全域数据驱动的底座。基于此，其在管的每一个小区、每一台设备、每一位员工的服务轨迹都被数字化沉淀，为精准决策提供了依据。

在业务协同层面，数字化工具不再是后台的辅助，而是前线的“武器”。通过优化投拓系统，时代邻里投资团队能基于城市地图快速测算项目价值，实现智慧决策；通过数字化赋能生态运营，集团与各区域、各项目的业务流转效率大幅提升，打破了信息孤岛。

在运营提效层面，时代邻里走在了行业前列。通过构建客户服务、内容运营、知识协同、内部管理等4大类AI智能辅助体系，将人工智能深度渗透至服务运营的全场景。

无论是客服机器人自动处理业主报修，还是AI辅助生成运营报告，这些技术的应用有效提升了组织效能，降低了重复性劳动带来的成本损耗。

尤为重要的是，数智化转型在提升运营效能的同时，真正重塑了服务体验，让智慧社区从蓝图落地为业主可感可知的日常现实。通过“网格化AI”的精准调度，工单响应速度大幅提升；基于大数据分析，物业团队能提前预判业主需求，提供主动式、无感化的贴心服务。

在科技驱动的效率提升之外，时代邻里同样注重服务的人文温度。

2025年，时代邻里全面启动初心计划5.0，以安心、焕新、美颜、赋能四大行动为支柱，通过覆盖全员的“一专多能”培训、严密的人防技防安全体系、系统性的设施维保与环境焕新工程，全面筑牢服务根基，形成了可衡量、可持续的品质进化路径。

在“人”的原点上，时代邻里全年举办社区人文活动超3000场，深化“老人友好”“儿童友好”“宠物友好”的友好社区建设，塑造有温度的邻里文化。

在物业服务行业从“劳动密集型”向“科技密集型”转型的关键窗口期，时代邻里凭借稳健的财务底盘、独立的市场化能力以及领先的数智化布局，已然掌握了穿越周期的主动权。