文/北京进深 徐迪

三月末的北京，春意正浓。

歇甲湾，清河和温榆河泛起粼粼波光，河岸新绿初绽，国贤府PARK的售楼处里，却是一片喧嚣热浪。周末单日到访超800组，售楼处门口挤满了看房人群，想看样板间需要排队才能进入。

这个热度，让人仿佛回到了10年前，2015房地产巅峰时刻。

3月29日，在售楼处开放后的第15天，这个被市场期待已久的鼎流改善项目开盘，劲销467套，创造了近年来，北京新房市场售楼处开放后，蓄客时间最短、开盘销售套数最多、项目热度最高等多项纪录，在2026年更是断层领先。

2026年北京楼市“小阳春”，国贤府PARK率先开燃，成为整个北京房地产市场的鼎流，诚然有项目自身的产品优势，能够精准击中改善市场痛点。

但从区域的角度来看，项目的热销就不仅是单盘层面的胜利了。其背后，是整个歇甲湾板块价值的系统性兑现与区域能级的重塑。

  十年无供地，出场就封神

首先要明确一点，歇甲这个板块的横空出世，不是纯粹的概念炒作，它有着多年的规划铺垫与发展基础。

板块位于昌平与朝阳交汇处，与朝阳新北苑仅一河之隔，朝阳沿着北苑东路向北发展，经历老北苑、新北苑，再到歇甲板块，因此这里一度被市场视为“新北苑2.0”。

然而，歇甲板块的发展路径，并非是新北苑的单纯复刻。区域的定位是由昌平区政府主导，政企共建，共同打造的“城市公园级湾区”。在一整块待开发土地上，遵循“先规划后开发”的理念，升级成为全新的“生态宜居之城”。

歇甲板块规划总建筑面积近64万平方米，统筹17块住宅用地与多块配套用地，涵盖行政办公、文化设施、教育科研、体育、医疗、社会福利、商业等功能，并同步推进21条城市路网建设。

在发展脉络上，它跳出了传统零散开发模式，结合自身大面积完整城市净地优势，以“完整土地+统一规划+配套先行”为核心逻辑，从根本上避免了传统新区配套滞后、功能单一的弊端。这是买入歇甲湾最大的底气——确定性。

别的新区还在画饼，歇甲已经把饼烙熟了。清河、温榆河两条水系环抱，外面是规划的约30.4平方公里的温榆河公园，板块内还有以天然湖泊为核心，规划的约10万平的歇甲湾公园，预计2028年建成。

教育上，从幼儿园到小学、中学都已经规划好，小学还预计引入清华附属集团校。文化场馆、体育场馆、社区会客厅等配套，和住宅同步建设、同期交付。

供应端的开局规划就是高起点，需求端的优势更加明显。

北苑板块过去近10年都没有新增土地供应，这意味着市场早已进入存量房时代，长期的供地真空，积累了巨大的改善型居住需求外溢。当国贤府PARK这个四代宅亮相时，承载的是整个区域被压抑了十年之久的住房改善需求。

  空间魔术师，改善最优解

如果说地段和配套是外部价值，那么产品力则是国贤府PARK热销的内核。

国贤府PARK的主力户型为99-144㎡的三居和四居，以及少量的77㎡的户型。产品设计可以说是代际领先。

首先，项目户型空间使用率最高可达97%。反观朝阳北苑二手住宅，普遍仅约75%，两者无论从实际空间体感，还是居住通透感与功能实用性等方面，区别都非常明显。

另外，项目南向面宽资源最大化利用，把窗墙比开到极致。大量采用全景落地窗、270°转角窗设计，将采光效果拉满。独立玄关库、家政间等设计的大范围应用，将收纳功能做到最佳。

以建面约99㎡户型为例，全明的三室两厅两卫，同时还能配一个独立家政间，室内空间感要比北苑125㎡的房子还大。

除了依赖它96%的空间使用率+3米层高，还有很重要的一点就是户型方正，进深和面宽的比例只有1.1。每一个房间都很规整，每一寸面积都能物尽其用，没有多余的边角空间浪费，这对于小户型来说太难得了。

9.9米的面宽，三开间，双卧向阳；北边的卧室做了转角落地窗，既能打开视野，又可以补足进光量。每个卧室面宽都在3米以上，面积都在10㎡以上，居住空间舒适度很高。

整体的交标也是相当高的，大到玄关和家政间的柜体隔断，小到厨房的调味拉篮，基本都给配齐了。

建面约110㎡户型，一进门就被那个翡翠绿的岛台给震撼住了。

中西双厨这种配置，一般140㎡的房子都做不出来吧。西厨岛台的存在，不仅让整个房间有了一种大平层的奢华感，并且它非常的实用，能做厨房的操作台，也能直接当餐桌用，还能撑起你日咖夜酒的小格调。

这个户型的另一个惊喜，我觉得是收纳空间。

市面上同面积段的户型，门口打个三段式鞋帽柜就算是给足入户仪式感了，这个项目直接做了个步入式玄关库！里面打了各种可自由组装的层板、柜板、洞洞板，甚至连除臭机都一并交付给业主。

然后它还有一个带飘窗的家政间，预留了上下水和电源位置，在同类产品中绝对是一个创新性的设计。

再去看4米的宽厅、3米3的主卧，连厨房的面宽都有3米2，配了L型转角窗。

逛着逛着总会突然生出一个疑问：110㎡的房子有这么大吗？

有。只因为它的实际使用率约97%，空间放大感非常明显。

国贤府PARK的园林设计也是可圈可点，项目容积率约2.07，洋房和小高层搭配。

首先是楼间距，南北两块住宅用地，都是南北进深长，东西面宽较短，因此楼间距做得非常充足。

例如南地块楼王，南侧楼间距约60米，北侧更是高达约90米。

社区规划 18 栋住宅，全系正南正北通透排布，楼栋规整有序，预留大面积留白空间打造园林景观与全龄生活配套。

社区坐拥南北两大核心景观区：南地块中央景观带约 5500㎡，北地块约 2200㎡；匠造南北双湖园林，约 1600㎡景观水系贯穿其间，让建筑融于园境、人居相拥绿意。

以“湖岛归堂 架空层 户外场景”构建全龄无界生活场，设置多功能会所、健身房、便利店、静阅书咖、四点半学堂等功能，覆盖了社交、学习、休闲、办公全需求。

  轨道交通串联，改善客群首选

稀缺的天然生态资源，叠加便捷的轨道交通，使得国贤府PARK成为改善置业的首选。

项目的购房客群，主力来自朝阳的望京、亚奥、北苑，还有一大部分来自海淀上地等邻近板块，以互联网 IT、金融菁英与高阶职场人群为主。

他们在北部产业高地上奋斗，对通勤效率和居住品质有着双重高要求，堪称北京楼市的价值发现者。

国贤府PARK距离天通苑东站约700米，这里三轨交汇，地铁17号线、18号线已经开通，未来还有规划的R6号线。17号线向北1站未来科学城，向南3站望京西，贯穿国贸，链接亦庄；18号线向西9站到海淀上地。轨道交通覆盖了当下北京最核心的产业带，紧密贴合了这部分人才的置业需求。

说一个冷知识，北京五环外的双轨换乘站，一共有9个。能同时接驳海淀、昌平、朝阳、亦庄四大产业区的，只有1个，就是天通苑东站。所以这组轨交能级有多高，通勤族都懂。特别是家庭成员在不同区域工作的，一人通勤望京、一人通达上地、一人直达国贸，三轨联动全兼顾，国贤府PARK的置业优势一目了然。

当前清河对面的新北苑，二手房房价已达7-8万/㎡，国贤府PARK开盘均价5.8-6万/㎡，用相对可控的置业成本，换取一个通勤半径内、公园环抱的理想家，这不仅是物理空间的迁徙，更是一种生活方式的升级。

北京楼市，已经从单纯的价格战，升级到了板块价值、配套兑现和产品力的全维度对决。

而国贤府PARK的开盘战绩，不仅是昌平歇甲板块的胜利，更是“新北苑”生活圈层的扩容。当一河之隔的巨大价差被产品力填平，购房者会用真金白银投票。

这标志着一个“无界竞争”时代的来临——谁能提供更优的生活解决方案，谁就是真正的核心资产。