文/乐居财经 李奕和

这几年，地产深入持续调整，市场下行，规模紧缩，行业容错空间变小。而紧随行业变化，开发商在战略、经营、组织等层面也展开了一列调整。

特别是之于后者，从我们的观察来看，最主要的其实有两点：

一是产品竞争变为常态，好房子、好产品、好服务成为房企打造核心竞争力的关键；二是在地产开发业务的基本盘之外，开发商多元探索，通过开拓新增长曲线，平滑周期的波动。

当然，这一过程并非所有的房企都站在同一的起跑线上。

眼下看，有的房企仍在苦苦探索，而有的房企，已经通过前瞻性的布局和战略调整，取得了不错的成绩。从最新披露的年报看，华润置地无疑属于后者。

2025年，华润置地物业签约销售2336亿元，行业排名第三。尽管整体市场筑底企稳，其稳稳占据行业的头部位置。经营上，过去一年实现营业收入2814.4亿元，股东应占溢利254.2亿元。其中核心净利润224.8亿元。

通过深入推进“三条增长曲线”转型升级，以及贯彻“好房子”打造，华润置地尽可能地熨平了行业周期对企业的影响，为行业高质量发展贡献了一个值得参考与借鉴的样本。

“三条增长曲线”升级，华润置地进入“航母群”时代

就在今年，华润置地在战略模式上做了一个重要的调整。就是将原有的“3 1”的一体化发展模式，升级为开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务三条增长曲线。

“三条增长曲线”齐头并进，试图以空间运营、内容运营和生态构建开辟新的价值增长空间，全面自我迭代，推动企业迈向更高质量的发展。

其实，如果结合华润置地2025年财报，我们也会发现，它的核心竞争力已并非止于开发业务。作为第二第三增长曲线的经营性业务与轻资产管理业务，已成为华润置地利润的重要来源。

这是华润置地过去一年财报的主要亮点，也是它得以熨平行业周期的关键。

年报显示，2025年，华润置地经营性不动产收租型业务营业额254.4亿元，轻资产管理收费型业务营业额178.3亿元。经常性业务收入合计432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4%。

经常性业务不仅营收增幅高于地产开发业务，其贡献的利润在整个华润置地，也已经撑起大半边天。

去年，华润置地实现核心净利润224.8亿元，其中，经常性业务核心净利润116.5亿元，在核心净利润贡献的占比进一步增长11.2个百分点至51.8%。

也就是说，在2025年华润置地仅占营收不足两成的经常性业务，却贡献了超五成的核心净利润。这是一项极其恐怖的能力，在行业内也是绝无仅有。

说明华润置地已经完全跳脱出依赖开发业务的单一发展模式，全面进入一个多航道发展并实现内生造血的“航母群”时代。

数据显示，过去一年，其收租及收费型业务收入维持超两倍覆盖股息及利息。极大程度降低了企业付息，对整体现金流的影响。

特别值得一提的是，2025 年，华润置地轻资产管理收费型业务作为转型发展的核⼼引擎，在提升城市综合价值的同时，各赛道⾏业地位显著提升，品牌影响⼒稳步增强。

当中，华润万象生活作为该集团业绩贡献的强劲增长极，全年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。

而且，股价持续跑赢大盘及行业指数，市值与市盈率稳居行业首位，充分体现资本市场对华润万象生活行业地位与长期投资价值的高度认可。

在资管业务上，华润置地深度推进转型创新，加速资产与资本循环，推进基于商业地产全价值链“募投产建管退”能力的管理型收费业务发展。

期内，成功设立首支Pre-REITs策略商业地产私募基金，支持在建商业项目开发，资管体系日益完善。华夏华润商业REIT市值突破百亿元，位居C-REITs首位；华润有巢REIT于2026年1月成功扩募上市，市值排名跃升至行业第三。

截至2025年底，华润置地资产管理规模达5022亿元，较2024年末增加401亿元。据了解，华润置地还将设置资产管理公司，持续加速资产管理规模增加，实现管理型收益的稳定增⻓。

对于未来发展，管理层在业绩会上表示，“十五五”期间，三条增长曲线将保持整体稳定增长。

具体而言，预计到“十五五”末，开发销售业务，营收规模将维持在2000亿到2100亿左右，继续保持行业前列，营收占比将维持在70~75%，利润占比接近40%。

经营不动产出租业务，营收稳定在300亿左右，规模与质量保持行业第一，营收占比接近15%，利润占比接近50%。

轻资产管理收费业务，年增长速度预计会超过10%，营收规模希望在“十五五”实现200亿左右，利润占比10%~15%。

管理层指出，“十五五”期间坚持三条增长曲线高效协同、不断发力，全面高质量发展的业务新模式，将彻底重构华润置地价值模型体系，更有利于对全体股东和投资者创造持续稳定且高质量的长期价值回报。

坚持贯彻好房子战略，地产开发基本盘“稳字当头”

过去一年，是“好房子”深入发展推进的一年，以央国企开发商为首的一批房企，纷纷发布自身的“好房子”体系，推动行业“好房子”的探索实践。华润置地也是其中的一员。

其积极响应国家“好房子”建设政策，首次发布并落地“三好十二优”好房子体系，打造具有华润置地特色的好产品、好社区、好服务，通过深化项目分级管理，聚焦旗舰项目整合内外部顶尖资源，推动居住体验从“住有所居”向“住有宜居”跃升。

期内，华润置地深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等标杆项目，不仅赢得市场广泛认可，更定义了新时代居住标准，进一步巩固了其在行业内的产品力领先优势。

这些好产品、好服务所构筑的核心竞争力，也通过业绩得以体现。

最为明显的一点，在行业下行，同时转型升级第二第三增长曲线、全面进入“航母群”时代的华润置地，其地产开发业务“压舱石”依然保持绝对优势。

作为第一增长曲线，同时也是华润置地业绩贡献的基本盘，开发销售型业务2025年实现签约额2336亿元，签约面积922万平米，销售规模稳居行业前三。且得益于高能级城市的聚焦和好产品竞争力构筑，优势明显。

过去一年，华润置地一线城市销售占比同比提升7个百分点至45%。另外，在18个城市市占率排名前三，包括5个城市市占率排名当地第一，另外13个城市市占率排名前三。这让华润置地实现较高的毛利率成为可能。

去年，华润置地开发销售业务结算收入2382亿元，结算面积968万平米，一线及二线城市收入占比88%，结算均价上升10.5%至24599元/平米，结算毛利率15.5%，盈利水平维持行业第一梯队。

土地投拓上，华润置地期内依然坚持战略引领投资和量入为出原则，合理把握投资节奏，全年获取项目33个，权益投资673.7亿元，投资强度保持行业前三。其中，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成，土储结构持续优化。

按照2026年销售计划，其92%位于一二线高能级城市。截至2025年末，已售未结开发销售型业务营业额2102亿元。华润置地表示，2026年将重点加强未来两年可结算资源的销售，助力业绩稳健增长。

又一次引领行业的，为什么是华润置地？

从早期的“开发 商业”双轮驱动，到十四五期间的“3 1”业务模式，再到如今面向十五五升级提出的“三条增长曲线”战略体系，华润置地的每一次战略转型升级似乎都在引领着行业。

更重要的是，无论从营收、利润、市值甚至是资产规模，华润置地通过多年的发展，已经完全构建起了一套能够抵御行业周期和风险的自身免疫系统，活成了行业高质量发展的标杆。

那么多房企中，为什么是华润置地？这些年的发展中，它究竟做对了什么？我们认为，主要有以下三点：

1）战略前瞻

俗话说，一个人能走多远取决于他能看多远。这句话用在华润置地身上最贴切不过了。

早在2004年，大多数开发商尚未涉足商业地产领域之时，华润置地就以深圳万象城为起点，率先切入商业地产领域，确定“住宅开发 投资物业”双轮驱动的差异化商业模式。

这让华润置地在商业地产领域早早地走在了同行的前面。

二十多年的深耕，构筑起了华润置地在经营性不动产经营的核心竞争力以及不可撼动的行业地位。

2）多元协同

回顾华润置地的多元化发展历史，我们可以看到。

从最早的“住宅开发 商业地产”，到“销售物业 投资物业 X”，再到“销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务 生态圈要素型业务”3 1模式，甚至是如今升级的“三条增长曲线”。

华润置地没有断层的跨界，一直都是在自己核心能力的范围内，构建多元化版图。

最终，这些多元化协同发展，也打造了华润置地全价值链条能力，成为少有跑通地产开发、大资管、城市运营三大大业务逻辑的房企。

3）长期主义

更重要的还有一点，是华润置地着眼长远，对长期主义的坚持。罗马不是一日建成的，一家企业的独特核心竞争力的形成自然也不是。

最明显的，从二十多年前踏足商业地产开始，其一直坚持在该领域的深耕，到最终构筑起了“三条增长曲线”发展模式，这些年的战略升级，一直是围绕“城市投资开发运营商”的战略定位展开。

如今当地产开发面临增量天花板，经营性业务及轻资产管理成为华润置地穿越周期的稳定器。也让华润置地成为行业高质量发展的典范。