文/广州进深 严明会

最近，珠实在天河的网红盘珠江·天河都荟，在全城征集代言。

一句话，最高55555元。

如此大手笔，足以看出珠实对这个项目的重视程度。

而另一边，同为“都荟”的珠实·西关都荟，却稍显黯淡，不仅没一语值万金的待遇，还要为兄弟盘卖力宣传。

珠实·西关都荟位于荔湾老西关，地处荔湾核心地段，周边发展配套成熟，其出身便决定了它的人生路线——

主打改善。

项目主力产品为建面约89-142㎡四至五房，虽有小户型房源，但整体定位仍以改善型居住需求为主。

价格上，2023年首开时，卖到7万 /㎡，在荔湾近年入市的一众楼盘中，价格属于中等偏上水平。

但要知道，在老西关这个地段，依托成熟配套与文化底蕴，再加上新房供应本就稀缺，7万 /㎡的定价已经相对合理。

也正因此，珠实·西关都荟凭借核心地段与改善定位，成为板块内关注度较高的楼盘之一。

放在市场行情好的时候，其实是不难卖的，毕竟产品力摆在那里。但它开盘后的这两三年，广州新盘市场动荡不已，降价走量成为不少楼盘的唯一出路。

珠实·西关都荟也没能成为例外。

2024年，其成交价已经跌破6万元/㎡大关，2025年继续降价，来到5.66万元/㎡。

今年的最新成交价是5.65万元/㎡。

当然，降价效果也十分显著。

2023年首开时，该年度只网签了20套，2024-2025年两年成交161套，2026开年至今又已卖了19套。

截至目前，项目累计网签200套房源，成交金额12.2亿元。

2022年7月，珠实以约3.37万元/㎡的楼面价，拿下该项目地块——荔湾区南岸路26号AL011113地块，成交总价18亿元。

拿下这块地并不容易，当时珠实历经了11轮厮杀，才最终拔得头筹。

按成交总价计算，珠实仍有将近6亿元地价款尚未收回。   

按成交楼面价来看，如今“5字头”卖房，其实已经在亏本的边缘了。

项目虽地段优越，但也有一些无法忽视的缺点。

体量较小，只有两栋住宅楼，全盘约370户，目前还有约170套房未售，全盘去化率54%。

项目西侧是内环高架，部分房源难免会受到一定噪音影响，且周边城市界面一般，这也是地处老城区的“通病”。

实际上，像珠实·西关都荟这样的楼盘，考验的不只是产品定力，还有营销智慧。

特别是在广州楼市进入K型分化，中心城区以价换量成为常态的背景下。

珠实·西关都荟手握老城核心配套，地段够硬，产品也够刚，却因一开始“价格不够香”，而在荔湾改善市场的激烈竞争中逐渐被动，以至于陷入如今的尴尬处境，很难不令人唏嘘。 

就眼下来看，既难靠地段躺赢，也难凭产品突围，似乎除了继续降价走量，并没有更好的破局路径。

至于这个难题，就交给项目公司——广州芳实房地产开发有限公司经理杨来滨吧。