上海进深 李誉 近日，招商越秀联合体苏河湾项目披露入市计划，将推出主力建筑面积约171-280㎡大平层产品，定位顶豪市场。

地块在去年第八批次土拍中以77.37亿元成交，楼面价约8.14万元/平方米，溢价率9.03%，是苏河湾核心区域最后一块待开发用地。

32-04项目为32-04住宅文化混合用地，容积率3.64，限高150米，可售住宅占比约73%，折算可售楼板价约11.15万元/平方米。

整体规划以 “云端大平层 + 约24米体验式文化商业” 双业态模式。

主力约171-280㎡大平层，以大面宽、全景落地窗与空中庭院为主要设计特征，高区有望同时俯瞰苏州河与黄浦江。

商业部分规划约5700平方米文化商业空间，融合艺术快闪、高定零售、黑珍珠餐厅与会员制美术馆，打造高净值人群的日常精神消费目的地。二层以上通过连廊与苏河湾万象天地、苏河阳台连通。

项目内约2.41万㎡文化建筑中将设置"苏河故事馆"等展陈空间，融入AR、裸眼3D等技术呈现苏州河历史文脉。

项目位于苏河湾"湾心北岸"，南向一线临水，与慎余里、苏河湾万象天地仅一街之隔，向东连接外滩，向西贯通南京西路。

交通上，8、10、12号线三条轨交环绕，南北高架与北横通道构成快速路网。项目距苏州河岸不足200米，步行可达滨水步道。

全龄优质教育资源环伺，从高瞻幼儿园到复旦附中静安学校（2026年落地），形成“高校赋能、特色贯通”的教育链。

商业配套有万象天地、宝格丽酒店等，周边美术馆、剧院等文化设施密集，生活浓度极高。

苏河湾板块的豪宅底色由来已久。

华侨城苏河湾目前二手成交均价超20万元/平方米，2022年万象天地开业后进一步夯实了板块商业能级。

但此后区域内鲜有顶豪新盘入市，此次招商越秀联合体项目的出现，是苏河湾时隔数年再度迎来的高端住宅供应，后续定价与市场反馈值得持续关注。