文/乐居财经 李奕和

“2026年是‘十五五’开局之年，公司将大步迈向轻装简行、韧性向前的高质量发展路径。”3月17日的年度业绩会，招商蛇口管理层为接下来一年的发展锚定了方向。

此前一天，招商蛇口（001979.SZ）披露2025年年报。全年营业收入1547.28亿元，归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，虽同比有一定程度的下降。但在持续震荡的行业大背景下，也是少有仍实现正向盈利的房企。

变动的原因主要有几点：一是反映行业下行对企业盈利能力普遍性的冲击；二是招商蛇口秉承审慎原则期内计提了减值；三是按照成本法计账原则对投资性房地产进行了计量折旧。

管理层介绍，这些会计处理在当期对公司报表利润有一些影响，但从长远来看也是在夯实公司的资产质量，为未来轻装上阵做准备。

报告期内，招商蛇口以坚定的企业、产品战略，高效管理、稳健财务以及完善协同的多元化经营体系，在房地产深入变革中，走出一家龙头企业在地产新周期的高质量发展路径。

01、坚定聚焦核心战略，行业排名再靠前一位

过去一年，地产在调整中继续分化，全年销售额超千亿的房企仅剩10家。招商蛇口累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位，牢牢守住行业前五的位置。成为眼下少有逆市“上位”的房企。

这一亮眼的成绩，得益于其聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略。2025年，招商蛇口在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市，实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。

业绩会上，管理层介绍，招商蛇口前五个城市基本上占了去年整体业绩超过60%以上。印证了公司要求的聚焦核心城市战略的前瞻性和正确性。“我们正是通过基本面比较扎实、市场韧性比较强的城市，支撑公司在行业寒冬中稳健表现。”

对核心城市的深耕，让招商蛇口在整体筑底回稳的市场下，保持了较好的业绩韧性。

在这基础上，过去一年，招商蛇口还持续在投资端加大对核心城市的投入。全年累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，其中需支付地价约为543亿元。

其在“强心30城”投资占比100% ，“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。

截至2025年末，招商蛇口未售总土储约2200万平方米，其中核心“6 10城”的资源占47%，“强心30城”占比76%，粤港澳大湾区资源占比25%，从业态分布看，住宅比例达到64%。

管理层表示，按现有项目铺排，预计2026年总可售货值3400亿元。从城市能级看，核心城市“6 10”占比81%，“强心30城”占比94%。供货节奏主要集中在上半年，下半年预计会有今年新拿地的新增供货补充进来。这些优质的土储，将持续为招商蛇口后续业绩提供有力的支撑。

02、市场处于筑底修复期，保持谨慎乐观态度

从2021年到现在，行业经历了四年多的深度调整，近期国家和各个地方陆续出台了一些优化限购、限贷等等的政策，稳市场、稳房价。给市场带来更多的信心，起到了提振行业信心的作用。

不过招商蛇口管理层也指出，同时我们也要清醒的看到当前市场其实还是处于一个筑底修复期，我们是一个谨慎乐观的态度。短期是提振信心，中长期还是在逐步筑底和修复的一个过程。

对于今年的投资和销售，管理层业绩会上表示，2026年的投资总体上还是继续保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则。坚持内生化的发展，对投资标的物优中选优，每个项目要达到“六好”的投资标准，确保资源的有效投放。新拿地更聚焦于项目的周转速度和收益的兑现。

销售铺排，招商蛇口全口径销售基本上和去年保持相当，但是销售策略依然坚持以销定产、以销定投、审慎的原则，不盲目追求规模，但是会追求有质量、有回款的销售增长。

管理层称，在行业弱复苏，深分化这么一个新格局下，招商蛇口有信心凭借三大业务协同发力，敏锐把握政策机遇，持续巩固和提升市场地位，为股东创造可持续的一个价值回报。

03、贯彻“好房子”战略，打造引领行业的核心竞争力

过去一年，随着“好房子”的提出和深入发展，招商蛇口在贯彻“好房子”落地方面进行了诸多实践和探索。

去年11月，招商蛇口在第二十七届高交会重磅发布了《好房子品质标准白皮书》，以革新标准引领行业从“住有所居”转向“住有优居”，成为首家在高交会发布“好房子”标准的企业。

其“好房子”标准以“智慧安全的品质之家”“自然和谐的美学之家”“友邻相伴的长情之家”为三大价值主张，涵盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度、28个场景模块，汇集485项技术细节，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地，获得市场广泛认可。

报告期内，招商蛇口标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率超过可研预期。

其中，上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，助力招商蛇口荣登2025中国房企产品力TOP100第四名。北京招商玺、佛山华玺二期等六个项目获好房子作品TOP20及好房子专项奖。

对于“好房子”“好产品”，管理层表示，接下来还会持续加大研发投入，对产品进行全周期管理，确保品质升级。具体来看，将围绕展示体验、交付品质、销售溢价、管理体系、生活服务五个方面，实施招商蛇口“好房子”五大提升行动，持续打造标杆项目，让招商蛇口的产品力成为穿越周期、引领行业的核心竞争力。

04、牢守资金安全底线，稳健财务管理穿越周期波动

作为央企开发商，招商蛇口牢牢守住财务安全底线。去年3月的年度业绩会，招商蛇口董事长曾指出，要在战略上做到“四个不失”。其中之一的“不失血”，便是要保持企业充足的现金。

过去一年，招商蛇口主动顺应行业形势变化，精准优化现金流管理体系，严守资金安全底线，持续提升资金使用效率。其全年实现经营活动现金流量净额96.93 亿元，期末货币资金余额达861.27 亿元，现金流整体保持韧性。

期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。

其还积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。

与此同时，招商蛇口依托优质资信优势，持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

依托央企平台的信用背书与优质的资信状况，招商蛇口构建了多元、通畅、低成本的融资体系。通过灵活运用银行贷款、债券发行、资产证券化及REITs市场化平台，持续拓宽融资渠道，优化债务期限结构，为业务拓展与转型创新提供了充沛的低成本资金支持。

卓越的财务管理能力不仅为公司穿越行业周期波动提供了坚实保障，更为推进公司高质量发展注入了源源不断的内生动力。业绩会上，管理层介绍，公司未来在融资上的重点还会硬抓三方面的工作：第一继续降成本；第二要抓匹配；第三要控风险。

05、多元化业务生态协同，“三个转变”推动高质量发展

招商蛇口围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，以创新驱动为根本动力，着力推进“三个转变”，即由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变，着力推动高质量发展。

期内，除了开发业务不断夯实以外，多元化业务也协同发展，取得不错成绩。

资产运营方面，招商蛇口的集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店等，均有不错增长。管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。全年新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。

而招商积余作为旗下物业服务和轻资产运营服务平台，2025年深化变革、严控现金流、提效提质，也实现规模效益均衡增长。期内，招商积余实现营收192.73亿元，归母净利润6.55亿元。报告期末在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米。

招商蛇口还凭借自身的资源和生态优势，抢抓新兴产业与时代机遇。

一方面，持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。

进一步夯实了招商蛇口持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环，增强公司可持续经营能力。

“十五五”期间，管理层也称，招商蛇口的总体战略是做优开发、做强运营、做大服务、做好风险管控。“我们要从传统的开发商，真正转变为“开发商 运营商 服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。这是我们的方向，也是我们的目标。”