文/乐居财经 赵盼盼

上海发布重磅房贷新政。

3月16日，中国人民银行上海市分行联合国家金融监督管理总局上海监管局印发《关于调整上海市商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，对上海市商业用房购房贷款政策作出以下调整：

自2026年3月16日起，上海市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。

辖内银行业金融机构应根据该通知规定的下限要求，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付比例。在具体实施中，各家银行需充分考虑在途交易等因素，切实便民利民。

这也是近20年来，上海商办房贷政策的首次重大调整。

在此之前，上海商业用房的最低首付比例为50%，依据是2007年发布的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号）。

此次新政，其实是上海对1月份全国性房贷调控政策的落地执行。

今年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的相关通知中明确提到，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各省级派出机构根据辖区各城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一的最低首付款比例基础上，自主确定辖区各城市最低首付款比例下限。

随后，广东、四川、山东、内蒙古、吉林、重庆等多地陆续发文，下调商业用房首付比例至30%。调整前，全国绝大多数城市商业用房贷款最低首付比例通常为50%，商住两用房贷款最低首付比例通常为45%。调整后，商业类物业购房门槛显著降低。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前，包括上海在内的全国多地普遍面临商业用房库存偏高、去化周期偏长的困境。降低首付门槛是刺激需求、加速存量去化的直接手段。这和住宅市场首付比例降低到15%是同样的逻辑。

“政策直接降低了交易门槛。以一套总价500万元的商业用房为例，启动资金需求从250万元降至150万元，减少了100万元的现金流压力。”这一变化将释放一部分此前受限于资本门槛的投资者需求，尤其是结合当前二手住宅交易情绪回暖带来的资金溢出效应，严跃进预计，核心地段商办项目的咨询量短期内将有30%左右的环比增长。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，下调商业用房购房贷款的最低首付比例至30%，有利于激活置业需求，从而盘活二手挂牌或在售存量，也有利于盘活存量做保障性租赁住房或长租公寓，并且可以从金融角度支持存量物业盘活和改造，间接来看也有助于促进REITs的发展壮大。

李宇嘉指出，过去，对商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融财经纪律。现在来看，炒作已经完全褪去，商业经营的角度看过剩已成定局。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付也并不低，未来还有可能再次降低。