文/乐居财经 徐酒眠

2026年3月13日，港股物业管理板块再添一纸盈利警告。

建业新生活（09983.HK）发布公告，预计其截至2025年12月31日止年度的未经审核净利润将同比减少约27%至32%，股东应占利润减少约25%至30%。

从这份提前“剧透”的成绩单中，不难看出这家河南龙头物企在行业深度调整期所面临的经营压力。

另一个值得关注的点是，两个月前刚从地产空降而来的CEO闫学文，在新的周期将如何扭转这一归母净利润预计缩水三成的局势。

公告显示，建业新生活2025年归母净利润预计从2024年的约2.15亿元下滑至1.5亿元左右。对于利润双位数下滑，其归因于两大核心因素；

首先是金融及合约资产减值亏损净额有所增加，2024年，其这一数据约为7490.7万元；再往前的2023年度，这一数据约为12.22亿元。

在关联方地产仍处债务重组与流动性恢复期的背景下，物企回款周期拉长、坏账风险计提增加，依然是悬在利润表上的达摩克利斯之剑。

数据显示，截至2024年末，建业新生活的贸易应收款项达33.27亿元，其中来自第三方的应收款占比首次突破50%。当期，其贸易应收款减值拨备约13.65亿元。

2025年减值亏损净额的进一步增加，或意味着市场环境并未明显好转，不得不以更审慎的态度面对应收账款。

其次是毛利率下滑带来的结构性压力。

建业新生活在公告中特别提及两点：一是为提升客户满意度而增加基础物管服务成本，导致物业管理服务分部毛利率下滑；二是受房地产市场下行及消费信心疲弱影响，高毛利的社区增值服务和非业主增值服务出现收缩。

数据显示，2024年建业新生活社区增值服务收入已同比下降17.3%至5.45亿元，非业主增值服务更是腰斩至1.09亿元。这两块过去被视为物企“现金牛”的业务失速，直接拉低了整体盈利能力。

2024年，建业新生活整体毛利率约为26.6%。具体到三大业务板块，物业管理服务、社区增值服务，以及非业主增值服务的毛利率分别约为21.3%、23.9%、20.1%，较前一年均有所下滑。

尽管归母净利润大幅下滑，但公告中一个细节值得注意：撇除资产减值等非经营性项目影响后，建业新生活2025年股东应占核心净利润的预期减少不超过10%。这算是一个比较积极的信号，剥离房地产周期性波动带来的资产减值“水分”，更能反映物企日常运营的造血能力。

在这份盈警发布不到两个月前，建业新生活的管理层再度发生重大变动。

2026年1月20日，43岁的闫学文已获委任为执行董事及首席执行官，以取代王俊。此番变动，建业新生活对外解释称，主要是为了遵守港交所上市规则附录C《企业管治守则》中关于主席与首席执行官角色应由不同人士担任的规定。

调整后，王俊不再兼任CEO，继续担任董事会主席兼执行董事，专注于集团战略规划及重大事宜监督。

回顾此前的人事轨迹，短短一年内CEO人选的频繁更迭，折射出建业系在应对复杂市场环境时对管理层适配度的急切探索。2025年4月30日，代纪玲在接任史书山出任CEO仅九个月后便辞任，彼时王俊时隔三年再度出山身兼主席与CEO二职，一度被市场解读为“强人治理”的集权时代开启。而如今随着闫学文的空降，公司治理架构走向合规化与专业化分工。

闫学文作为“建业系”二十年的老将，2006年毕业于河南财经学院后，他从建业地产基层行政人事专员起步，历经周口公司、淮阳项目公司等多地锻炼，2019年起担任周口公司总经理，后升任建业地产助理总裁、副总裁，2025年10月起出任建业地产执行总裁。

如今转任建业新生活CEO，他与公司签订了一份为期三年的服务合约，年薪为132万元，较前两任CEO史书山、代纪玲200万元的年薪标准有所下调。这种薪酬设定既反映了行业寒冬期的降本趋势，也可能暗含了内部提拔的“信任价码”。

对于建业新生活而言，闫学文的到任意味着两重使命。

在治理层面，主席与CEO的分设有助于提升决策透明度和监督有效性，在当前投资者高度关注公司治理质量的背景下，这本身就是一种正向信号。

在业务层面，闫学文的核心任务之一便是在行业周期调整中提振业绩。而他的地产背景和区域管理经验，能否为建业新生活带来更多与上游地产协同发展的机会，特别是在城市更新、存量资产运营等领域？

再下一次交卷，会给出答案。