文/上海进深 严明会

最新效果图一流出，黄浦区的豪宅雷达就又被点亮了。

这次的主角，是市场等了很久的弘久黄浦21街坊项目，入市节点也已提上日程。

这块地曾被世茂视作上海位置最好的住宅储备之一，距离人民广场仅约200米，是上海传统意义上的中心地带。

放进城市价值坐标系里看，这类地段属于不可复制资产。

从地块指标来看：

占地面积约2.03万㎡，计容面积约6.94万㎡，其中住宅占比80%，商办占比20%。

住宅总建筑面积约5.55万㎡，按套均120㎡估算，总盘约400套左右。

这块地早在2024年就公示了规划方案：

项目拟建1幢5层的多层住宅、12-16层的小高层，以及37层的高层，所有楼栋首层架空。

值得关注的是，A2#楼是一幢楼高约134.5米的超高层建筑。

地块不大，但社区内部还设置了室外活动场、下沉庭院等配套设施。

北侧的商业部分多为2-3层左右的多层建筑。

地块内设计两个车行出入口，一个位于凤阳路，一个位于新昌路，两个地库坡道紧邻车行出入口布置，小区内部完全人车分流。

不过，核心地段从来不是只有光环。

项目西侧紧邻南北高架路，噪音影响客观存在。其中A1#楼距离高架最近，西侧户距高架约42米，而且建筑距离南边长征医院的办公楼只有11.08m。

这些数字，也是日后买家会拿着放大镜审视的细节。

项目背后的资本结构，更有故事性。

项目最早由中华企业和世茂集团联合开发。2022年上半年，世茂退出45%股权，弘久实业接手；同年12月，弘久又从中华企业手中拿下剩余股权，自此项目由弘久100%持有。

当下的开发主体为上海春日置业有限公司，法定代表人和董事长为丁为东，该公司由弘久实业通过上海虹甬企业管理有限公司100%持股，实控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分别为63%、37%。

2024年9月，上海虹甬企业管理有限公司将上海春日置业的全部股权质押给了中国农业银行股份有限公司上海五角场支行，出质股权数额9000万元。

资金的腾挪之间，项目的推进节奏也在悄悄提速。

现场施工铭牌显示，2025年5月，桩基与围护工程已经完成。

弘久此前操盘过东方渔人码头，也做过北外滩的红盘新弘北外滩。

但开发滞后，也是这家企业绕不开的标签。

以弘久·新弘北外滩项目为例，地块早在2003年就启动招挂出让，却因第一轮动迁居民通过率未达标，沉睡了十多年。

2016年项目转让，弘久实业接手，直到2021年6月首批房源开盘，从接手到入市，差不多五年。

相比之下，黄浦21街坊的节奏并不算慢。

放在当下市场语境里看，尚未入市的黄浦21街坊踩在一个很微妙的时间节点。

政策强调“好房子”，买家更愿意为品质支付溢价，而核心地段供应却越来越少。加上“沪七条”政策的放开，越内环购买门槛实际降低。

周边竞品价格也已提前定锚。

项目北侧，是海玥黄浦源别墅地块，建面约220-660㎡风貌别墅在售中，再向北约300米是海玥黄浦源公寓地块，推出16套建面约303㎡小高层，及主力建面约198-281㎡的一江一河观景房源，入市均价14.56万/㎡。