北京进深 徐迪 位于昌平马池口的国誉燕园二期·朗润（誉燕润园），到底开没开卖？是个谜。

因为是二期产品，不搞开盘直接顺销，也很正常。

反常的是，自6月30日取得预售许可证至今，已经7个多月了，项目还没有网签数据。

甚至，住建委网站上，该楼盘的销售机构、销售员注册备案信息也没有显示。

国誉燕园开发主体为北京城建兴荣房地产开发有限公司，是城建发展（600266.SH）的全资子公司。

李兆彦担任项目公司董事长，李延国为总经理；项目操盘手为王风华。

项目一期于2022年11月取证，共1788套住宅，销售指导价3.9万/㎡。

截至目前，累计成交1187套，金额总计37.31亿元。

网签均价3.29万/㎡，约为指导价84折。

2024年7月3日，北京城建以19.86亿元底价摘得国誉燕园二期地块。

二期地上建筑面积15.55万㎡，规划21栋7-11层住宅楼，共1418户。

产品设计上，规划有南北双向阳台、设备平台及飘窗等，赠送面积非常大，势必会对一期产品形成降维打击。

今年6月30日，国誉燕园朗润首批次房源取得了预售许可证。

为东区12栋楼，共828套住宅，准售面积约8.5万㎡，销售指导价与一期一致，同为3.9万元/㎡。

面积段67-134㎡，主力为88㎡/104㎡三居、127㎡四居，产权得房率80%-86%区间。

对于项目入市节奏较慢的问题，此前有猜测是为一期护盘。

二期朗润乘上了政策东风，南北双阳台的设计，大幅提高了住房使用率。

毕竟到现在为止，一期去化率还不到七成，有600多套房源未完成网签。

开发商可能需要综合考虑一二期的销售节奏，制定更合理的销售策略，以实现整体项目的去化目标。

当前，昌平新盘的赠送面积明显呈收紧态势，阳台只有少数项目能做到1.8米的进深，并且不是通面宽的。

朗润主打小户型超拓空间，满配洋房，优势还是很明显的。

“超拓”二字的应用，体现了开发商对于自家新盘赠送尺度的自信。

以88㎡三居两卫，南向7米长通面宽阳台，1.8米进深；北向还有5米长的设备平台+防火挑檐，进深0.8米，赠送面积总计超10㎡，扩容近12%。

所以即使延期入市，国誉燕园朗润的产品还是比较超前的，这可能也是开发商不着急开盘的原因之一。

项目最大的问题是周边没有地铁，需要公交换乘。

据悉配置有免费接驳专车服务，入住后即可享受，一站直达北安河地铁站。

开车出行很方便，紧邻京礼高速和北六环路，但在这个位置买房的基本是海淀刚需外溢，潮汐车流量太大。出行方面对通勤族不友好。

商业方面有永旺商城、南邵路劲世界广场、八达岭奥特莱斯、乐多港购物广场、昌平太古里（建设中）、永丰大悦城（建设中）等均在配套范围内。

医疗配套方面，项目周边汇聚马池口社区卫生服务中心，北京大学第六医院北院、北京积水潭医院回龙观院区、北京市昌平区中医医院、北京大学国际医院、北京昌平区中西医结合医院等公立私立高端医疗配套。

项目缺乏城市级配套，自身配建了5万方商业配套和2万方教育配套（包含幼儿园+中小学），整体还是需要有一个较长周期的发展时间。