文/粤进深 李奕和

深圳豪宅圈，强度上完一波又一波。

去年底，深圳湾澐玺、中信信悦湾、后海招商玺接连开盘入市。

让深圳楼市彻底“疯狂”了一把。

如今2026年刚开年。

以宝中南街坊观潮府、前海招商海晏府为主的一批改善盘。

也陆续传来消息。

这两个项目，一个是去年深圳的总价地王，一个是单价地王。

可谓是看点十足。

特别是观潮府，由于坐拥宝中近距离海景，热度更是居高不下。

项目自去年11月总平图披露后，户型图也已经传出来了。

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整个观潮府项目围合式布局，共规划打造11栋住宅。

分别为1栋一至三单元，以及1栋五至十二单元。

层高22层~24层，总楼高最高限制在80米左右。

1栋四单元则是一层高的社区大堂，被放置在小区中央东侧靠近大门的位置。

据市场最新消息，项目将首推1栋五~七单元。

也就是小区最东边的三栋楼。

预计将在2月开放展厅，3月开放实体样板间，快的话4月入市。

目前，户型图也曝光。

首推产品为约180套的143-260㎡平层、500㎡顶复。

当中，五单元2梯2户，产品建面约260㎡，有1套500㎡顶复。

六单元3梯3户，产品建面约188㎡。

七单元3梯3户，产品建面约143-168㎡。

电梯配比上，均做到了一梯一户，不得不说还是很豪横的。

户型看，五单元两个户型，基本对称。

约260㎡打造了四房四卫，大小双阳台搭配；

客餐厅、卧室的空间尺度都不小。

并且有一点，作为这种有多个套卫的产品，户型的卫生间都做到了全明。

应该说，这点还是挺难得的。

六单元，三个户型均约为188㎡的4 1房三卫。

就像刚才说的，六单元户型卫生间其实没有做到全明格局，靠客厅的套房卫生间是一个暗间。

另外，公卫的窗户也隔着生活阳台，采光和隐私上也会弱一些。

不过六单元户型的客厅阳台，因为连接一个次卧，要比五单元的阳台长很多。

七单元，两个户型西南向约168㎡，四房三卫；

一个户型东南向约143㎡四房两卫。

格局上，基本就是六单元户型的缩小版，只有北边的单户型玄关跟生活阳台稍有区别。

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有一说一，整个户型图看下来，观潮府豪宅感还是很强的。

并且，首推这三栋，是小区离广深高速最远的。

东南向看欢乐港湾摩天轮和前海三湾，西南向看小区园林。景观上也不错。

可以说，为了能够“打响头炮”，开发商也是用心良苦。

观潮府的开发主体为深圳市招润置业有限公司。

这是一家由招商蛇口、华润置地持股的企业，其中招商方面占55%，华润占45%。

项目地块，正是去年8月由二者联合拿下的。

观潮府项目公司招润置业的董事长、经理为邵奕峰。

该人士为招商系资深高管，于2010年加入招商蛇口。

曾担任招商蛇口深圳区域深圳公司副总经理，并在招商蛇口下属的多个房地产公司担任一把手、法定代表人职务。

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进深君之前也说过，观潮府产品方面还是挺值得期待的。

关注度上虽然没有深圳湾澐玺、中信信悦湾这些豪宅高。

但毕竟位于宝中核心区，周边商业、文化地标云集，与欢乐港湾仅一街之隔。

加上项目本身3.41的规定容积率，最高80米左右的总楼高，低密舒适。

项目比较可惜的可能来自以下两点：

1）一个也是说的比较多的，项目太靠近广深沿江高速了。

由于项目地块本身也比较大，西边的楼栋估计会受到一定交通噪音的影响。

2）另一个就是项目的楼高跟海景问题。

虽然观潮府整体80米左右的限高，居住起来比超高层要舒适。

但这个高度也因此一定程度限制了项目的海景景观。

毕竟，项目东南面有欢乐港的建筑，西南面有沿江高速和前面绿地，都需要达到一定的楼层高度才能看到海景。

整体而言，瑕不掩瑜。市场甚至一度寄希望于它，能将宝中豪宅提升到一个新层次。

接下来，就看这个产品怎么定价了。

基于项目地块的拿地楼面价，此前市场预测观潮府成本价约为9-10万/㎡，价格预计要卖到11-13万/㎡。

如果按这样，门槛上稍微略高。