北京进深 徐迪 1月9日，呼家楼商务居住综合区一期工程5号楼项目方案公示。

也是一个有点年代感的项目了，所在地块成交于2004年，由当时还是上市公司的首创置业拿地，旗下首创朝阳房地产发展有限公司为开发主体。

项目位置算得上是北京中央商务区的中央，东三环，京广桥边上，站在小区里就能看见央视大楼。

总面积4万平米，建面约18.6万㎡，容积率3.5，规划5栋公寓，大约600套房源。

其中1、2、3号楼早在2009年就已经开盘，推广案名为首创禧瑞都；

4号楼首创天禧，2012年现房取证入市。

本次公示方案的5号楼，是该工程最后一栋住宅楼，拖到现在才动工，是因为地块上的呼家楼中学最近才完成拆迁。

开发周期长达20余年，最后面世的天禧5号进了规划变更方案设计。

按照最新方案，5号楼总建筑规模49854㎡，其中：

地上建筑面积32765㎡，含公寓15054㎡，商业裙房17641㎡，人防出口70㎡；地下建筑规模17089平方米。

地上建筑高度59.45米，共16层。

周边围绕一圈商业裙房，5号楼的3层及以下被严重遮挡，所以只有4-16层做住宅用途，总户数39户。

目前项目在CBD区域存在感非常强，原因是工地现场这个巨大的“显眼包”。

因为项目周边紧邻居民区、学校与商务楼宇，人口密集、商业活动频繁，一度因施工扬尘、噪声问题收到多起居民投诉。

为切实解决这一难题，呼家楼街道积极引导项目方探索绿色施工新模式，最终引入基坑气膜技术。

这是朝阳区首个在商务核心区位置使用“基坑气膜”技术设备的工程。覆盖了该项目占地面积90%以上，面积超过1万平方米，有效降低了40分贝以上的施工噪音和90%的扬尘，将施工扬尘与噪声牢牢“锁”在工地内部，从源头实现污染管控。

图源：朝阳区官网

除核心气膜技术外，街道还推动项目方从设备选型、作业安排等多维度强化噪声管控。 

包括明确要求不得使用未达标设备；将高扰民设备集中布置在场地西侧(远离禧瑞都小区)，并加装隔音罩进一步降低噪声传播；还主动优化作业安排，将大噪音施工调整为每日早8点至晚6点。最大程度减少对居民日常生活与休息的影响。

目前北京的供地日趋核心化，对于后续的城中村改造等项目也是一个很好的施工借鉴。

这个项目可说是见证了北京房价的一路飞涨。

2009年首创禧瑞都入市，5月份开盘成交均价在3万元/㎡左右，当年年底就已经涨到5万/㎡，2010年站上6万+。

到2014年4号楼首创天禧开盘，单价11万-13万/㎡区间；

2016年又是一轮飙升，达到了18万+，单套总价7000万左右，据说还要求全款支付——当然了这个价位的房子，银行也很难按七八成的比例放贷。

当时作为CBD最后一块住宅用地，地段优势十分明显。

2025年以来，东三环周边陆续出现了宅地供应，包括首开呼家楼项目，化石营6006地块，永安里项目等。

但是目前除了首开呼家楼的迷你项目，并没有地块真正成交，天禧5号的稀缺性还在。

总共不到40户的限额资产，估计会有不少CBD情结的高净值人群会做选择。

项目都是大户型，一单元两梯两户，26套，建面382㎡；

二单元两梯一户，13套，建面约410㎡。

这个面积段已经不用再谈什么得房率了……

全域私人高定设计，9米宽厅，270度环幕视野。

车库也是量身定制的，3.6米层高，部分做了6米的加长车位，据说地面坡道以顶级跑车底盘通行性为标准。

会所是真正的社交主场，强调圈层，不是一般项目休闲健身会所能对标的配置。

CBD私人艺术公馆、全时全享天禧会，商务、餐饮、健康、艺术收藏等多重需求。

收费也不是一般项目能对标的。

渠道方面给的预估价是：单独房价20万/㎡，含会所价格大概25-30万。

按照这个水平，天禧5号的套均价基本都要在1个小目标左右。