文/北京进深徐迪

当全球资本市场波动加剧、资产配置逻辑加速重构之际，北京高端住宅市场正悄然上演一场“避险式”置业潮。

在顺义温榆河畔，华润置地新盘北京润园开盘认购35亿，成为2025年北京新房市场罕见的“现象级”别墅项目。

开盘首月，就以22.13亿元、3.11万㎡的网签成绩，拿下12月份北京商品住宅成交金额+面积双料销冠。

这并非一次简单的豪宅热销，背后是高净值人群对穿越周期资产的迫切需求。

在限墅令十年、中央别墅区断供近十年的背景下，北京润园以1.01超低容积率、稀缺双拼别墅产品和温榆河生态资源，精准击中了顶级买家“既要居住品质，更要资产安全”的双重诉求。

在通胀预期升温、利率环境反复、房地产回归居住本质的新周期里，像北京润园这样的低密稀缺资产，正从“奢侈品”转变为高净值家庭资产配置中的“压舱石”。

防御性资产：

超低容积率与稀缺土地属性，经济波动期硬通货

在经济学中，“硬通货”通常指黄金、美元或优质不动产。

而在当下中国楼市回归居住本质的新周期里，真正具备硬通货属性的，是那些不可复制、不可再生的低密土地资源。

北京润园所在的顺义温榆河板块，是北京最早形成高端别墅聚落区域，中国财富浓度最高的住宅区之一。

（区域位置图）

随着生活方式的自然淘洗，城市资源大量凝聚。这里汇集了北京80%的国际教育学校，顶流商超，高端俱乐部，双三甲全科医资，殿堂级文化艺术地标……高浓度的国际生活配套，叠加高效往来的国际通勤路线，离尘不离城，一切皆顶配。

但自2016年“限墅令”全面升级后，北京五环内基本禁止新建低层住宅，六环内也严控容积率。

十年过去，中央别墅区几乎“断供”，而存量别墅因产权年限、产品老化等问题，难以满足新一代财富人群对现代低密生活的想象。

2025年2月，顺义温榆河2101-2007、2008地块完成出让。

1.01，北京十年来官方可批复的最低容积率。

密度极限，是华润置地打造墅境社区至关生要的前提。

斥资15亿打造的绿色生态走廊，4.56万亩公园环抱，等同于6.5个奥森。

这道生态水岸，是北京润园天然的恒藏资产价值。

它不是“又一个别墅”，而是可以写进城市低密生活终章的住区，是顶级买家眼中兼具抗跌属性和稀缺溢价的防御型资产。

传承型资产：

高端圈层+文化价值，家族财富的理想载体

如果说防御性是资产的“下限”，那么传承性就是它的“上限”。

对于超高净值家庭而言，一套房子的意义早已超越物理空间。它关乎子女教育、社交圈层、家族形象，甚至代际价值观的传递。

“在中央别墅区，产品只是加分项，圈层才是绝对价值”。

北京润园深谙此道，从产品设计到社区营造，处处渗透着“可传承”的基因。

首先，圈层纯粹性。

项目采用全墅居产品形态，平墅271-328㎡，空墅329㎡，院墅700-990㎡，总价门槛高，天然筛选出同频的高净值业主。这种“非开放、非流量”的私密社区，避免了混杂业态带来的干扰，为家族生活构建了一道无形的护城河。

另一方面，通过润比邻业主CLUB的建立与运营，向外链接中央别墅区的丰盈资源，让全家人都能找到自己同好的圈子，更可汇聚圈层人脉，打造名流社交聚场。

其次，文化附加值。

华润置地力邀知名建筑事务所操刀，以国际经典美学为蓝本设计，通过当代审美的新译，打造整体统一语境下的个性专属建筑风格。

厚重典雅的视觉秩序，立面群像比屋有别，类独栋感的官邸型制，匹配不同客户的定制感和独特唯一性。致敬时代，也追逐典藏。

（大门实景图）

第三，跨代生命力。

好的设计是能在时光中留下痕迹的。四代墅的灵活空间布局，可同时容纳三代甚至四代同堂，既有独立生活动线，又有共享的家庭场景。

同时通过无界少柱的设计，给足弹性空间，预留未来改造可能，让房屋功能与家庭生命周期同频而新。

超强私属领地感的庭院，5米起全实土覆土，这是一座真正可以扎根的宅邸，回首树木百年，每一圈年轮都是家族荣光与梦想。

在老龄化加速、多代共居趋势增强的今天，这种“可生长”的住宅，恰恰是家族财富传承中最被忽视却最关键的物理载体。

一位从事家族办公室业务的准业主表示：

“我们帮客户配置信托、保险、股权，但很少有人意识到，一套真正优质的住宅，本身就是一份‘不动产信托’——它看得见、摸得着，还能代代相传。”

体验型资产：

四代墅产品，重构低密住区新标准

如果说前两类诉求偏理性，那么居住体验，则是感性的、日常的角度、直接关乎当下的幸福感。

从传统别墅到四代墅，北京润园对低密生活方式进行了一次系统性升级，通过模块化建造与全生命周期设计，来打造兼具生态绿意、空间温度、智慧科技与人文活力的新一代人居范式。

景观赋予精神高度。

别墅作为居住的终极形态之一，本质在于与土地的直接对话，去实现人类对“天地”的原始渴望。

绝大多数住宅项目遵循“依据建筑布局搭配绿化”的流程，北京润园反其道而行之。

它没有急于画户型、定立面，而是先用大量时间反复推演水系走向、林荫尺度、归家动线与四季色彩。

（园区实景图）

先规划景观，再落位建筑——这一颠覆性的顺序调整，实则是对居住本质的深刻回归。项目团队以温榆河生态廊道为基底，将整个社区视为一座“可居可游”的大型园林来营造。

院墅南北主墙面间距18~20米，充分释放出优雅的归家路径，流动的美学画境，以及永不调零的缤纷庭院。

当建筑谦逊地退让给自然，生活便可从容融入四季。居住于此，物我边界消隐，建筑有机生长，不再是占据自然的堡垒，而成为自然的一部分。

空间承载生活温度。

顶级别墅的奢侈，是让世界退后，让自我回归。

传统别墅往往存在功能割裂、动线混乱、底层空间采光不足等问题，北京润园通过“垂直分层+水平延展+多重光厅”的设计，重新定义别墅空间。

地上空间，以生活情境为思考原点，根据不同家庭成员的需求，进行分层设计。各分区是独立的小家，保证多代居住作息互不干扰，同时又巧妙串联，实现多重家人共聚场景。

地下两层为生活延展空间，室内4.5-5米的挑高，外加侧向长采光的下沉庭院，可打造健康悦己、亲友社交等更多创意功能。

庭院是户外景观向房屋室内的过渡，也是居所对话自然的平台，升维的宽境墅居生活，让每一位家人都有私享的庭院，与阳风、清风结成亲密友邻。

在这个屏幕占据大部分视线的时代，真正的奢侈，或许不是更大的客厅、更贵的石材，而是推开窗，听见溪流；走出门，步入森林；在自家院子里，看一棵树慢慢长大。

（建面约763㎡院墅-B1F效果图）

（建面约763㎡院墅-B2F健身房效果图）

增值型资产：

焕新服务支撑长期价值

当然，再稀缺的资产，若缺乏运营与维护，也会随时间贬值。北京润园的高明之处，在于它不止卖房子，更提供一套全周期资产增值解决方案。

从硬件维护到软装更新，焕新服务细致入微。

同时，社区配套也在持续“焕新”。

不同于传统别墅区交付即定型，北京润园规划了动态升级的会所体系，包括私宴厅、艺术沙龙、健康管理中心等，并定期举办圈层活动，强化社区粘性与文化认同。

这种“软性增值”，往往比硬件更能提升资产的长期溢价能力。

在房地产税试点预期未消、持有成本上升的背景下，这种“省心+保值+增值”的服务模式，无疑极大降低了高净值人群的持有焦虑。

回望2025年的北京楼市，一边是中端改善盘去化艰难，一边是北京润园这类稀缺高端项目一房难求。这并非市场分裂，而是资产逻辑的进化。

当房地产彻底告别普涨时代，真正的价值将回归到土地稀缺性、产品不可复制性、圈层纯粹性与长期持有价值上。

北京润园之所以能掀起“避险式”置业潮，正因其完整回应了顶级买家最深层的诉求：

既要资产安全，也要生活美学；

既要家族传承，也要个体自由；

既要自然诗意，也要现代便利。