文/北京进深  林振兴

年末，房山楼市投下“深水炸弹”。

城建颐知筑官宣东区调规，带来开敞阳台。房山即将迎来“阳台时代”。

这个消息，或许让操盘手薛伟坐不住了。他手里的璟贤瑞庭，距颐知筑仅2公里左右。

在帝都遍地都是“好房子”的当下，璟贤瑞庭只有飘窗 设备平台，而后者却带来了开敞阳台。

开盘一年，璟贤瑞庭全盘去化45%，还有418套房源待售，薛伟的压力，肉眼可见。

前有，颐知筑高举“阳台”入场；后有，城建北广阳项目正快马加鞭赶来——那才是真正意义上的“王牌”。

北广阳项目更靠近地铁站，北边的山姆会员店、宣武医院都在1公里范围内，步行可达。

楼面价更低，地形也比较规整，正南正北朝向，堪称这两年房山素质最好的一个项目。

更为关键的是，城建北广阳项目将是房山首个“好房子”试点。

出让文件鼓励，设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等，以及按需设置封闭或开敞阳台，进深不大于1.8 米。

被北京城建前后“围剿”，薛伟该如何带领璟贤瑞庭杀出重围？

01

璟贤瑞庭规划762套住宅，户型面积从84-143平米，涵盖3-4居。

截至12月30日，项目累计网签344套，成交额11.4亿元。

在房山楼市，薛伟很另类，他拒绝了“以价换量”。

这一年来，璟贤瑞庭的成交均价很坚挺，在3.2万元/㎡上下波动，约为销售指导价(4.5万元/㎡)的71折。

但，现实有点骨感。2025年以来，项目单月大部分网签在十几套。

眼看12月都快结束了，璟贤瑞庭单月网签竟只有3套。

如果说小户型因为总价低、门槛低，成为项目去化主力，大户型则成为薛伟的“心病”。

最大户型143㎡，眼下面临卖不动的境况。

该户型布局于5#，共计54套，目前仅有14套网上联机备案。

更小的128㎡，分布于6#整栋，以及4#、9#、10#、11#的一单元。

6#，共计54套128㎡户型的房源，目前仅有6套网上联机备案。

4#，共计82套，包括111和128㎡户型，但目前仅有8套网上联机备案。其中，128㎡户型网签0套。

9#、10#、11#，分别是54、58、58套，包括116和128㎡户型。其中，128㎡户型网签分别为2套、6套、10套。

此外，8#的去化情况也不是很理想。该栋是116㎡户型，54套，目前有14套网上联机备案。

在城建“好房子”前后夹击下，璟贤瑞庭的价格若不松动，去化只会更难。

未来，不排除“硬汉”薛伟要在价格上作出妥协。

毕竟楼市下行期，卖出去才是王道——回款和现金流，比什么都重要。

来看看璟贤瑞庭的成本账：

· 拿地楼面价：18151元/㎡

· 成交均价：32231.09元/㎡

· 房地价差：仅1.4万出头

通常而言，地价缝差越大，能让开发商有更多操作空间，用心打造产品；

反之，地价缝差越小，开发商可能为了保利润，会“砍”成本、偷偷减配。

按当前璟贤瑞庭成交均价3.2万/㎡计算，项目总货值约27亿元。

去掉拿地成本16.44亿，施工总包6.58亿元，设计费852万元，剩下不到4个亿，还要支付各项税费和管理、财务、营销等费用。

利润空间，已经被压到极窄。

02

在房山，璟贤瑞庭创造了很多“第一”。

它是首个北向赠送设备平台的楼盘，84㎡两卫在房山也属于首屈一指。甚至这个三万出头的项目，都开始打造下沉会所了。

虽然创新力有，但产品力欠佳。

“璟贤瑞庭想卷下自己，但是囿于成本等问题，力度不够。仅采用汇张思设计的酒店风改善，为小高层产品，是去年在西红门地区常见的。”在购房者眼中。

“好房子”盛行的当下，璟贤瑞庭的得房率也不占优势。

通面宽大飘窗设计，得房率在82%左右，部分118㎡三室两厅户型得房率接近84%。

璟贤瑞庭的容积率只有2.0，居然做不到11层以下的纯洋房，有的楼栋最高15层。

在不少业内人士看来，璟贤瑞庭还是来晚了，大学城板块的刚需、刚改需求被透支差不多。

“产品与北京城建和知筑撞车，都是约90-140平米区间的刚需刚改户型，但是和知筑紧邻地铁，会将这段时间内沿地铁买房的主城客户吃掉，基本到不了璟贤瑞庭。”

而且，和知筑为洋房，璟贤瑞庭为高层，城里来的改善客户更喜欢和知筑类型的。

例如，璟贤瑞庭3#，11层及以上高层有20套，目前仅1套网上联机备案。

璟贤瑞庭还有天然的短板，这个项目周边往南很荒，短期周边能否建设起来也是非常未知。并且这边属于大学城边缘，附近的建设肯定需要周期。

此外，项目距离地铁站又有1公里以上距离，交通不方便。

一位想在房山置业的购房者告诉进深君，“基本新开的楼盘都看过了，看了璟贤瑞庭，位置有点偏，配套没有，以后发展起来也得十年了。”

璟贤瑞庭所在房山良乡大学城拓展东区0008、0004地块于2024年8月1日成交，由北京城乡房屋建设开发有限责任公司（简称“城乡开发”）16.44亿元摘得。

项目公司为北京诚开京铖房地产，由城乡开发公司全资持股，法人倪景雷。

在京城地产圈，城乡开发公司听起来稍显陌生。但如果提到他背后的亲爹，大家都很是熟悉——北京建工集团。

倪景雷也是城乡开发公司党委委员、经理助理，北京诚开京晟房地产开发有限责任公司（城开晟贤悦府）的经理。晟贤悦府也是城乡开发上一个在北京开发的共有产权房项目。此前，他还是城乡开发公司北京区域公司总经理。