文/粤进深 严明会

在白云石井，广州地铁两个大户型盘，即将迎来正面交锋。

就在昨天（12月22日），江玥上城拿下了两个预售证。

其中，一张是1#的江景大平层，16层高，29套房源；

另一张，是15#的叠院产品，5层高，8套房源。

这个项目，是广州地铁今年6月30日拿下的白云区槎头车辆段（一期）地块。

当时总价21.83亿元，折合楼面积1.9万/㎡。

随后9月份案名披露，并公布签约学校。

至今终于取证，也不算慢了。

项目预计在本周六（12月27日），就会正式开放。

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江玥上城的产品亮点，其实不少。

整个项目占地面积约11.8万㎡，建筑面积约11.4万㎡，容积率仅1.18。

这样的容积率，在今年广州拍出的地块中，也可以说是非常低了。

产品形态也很丰富，共二十六栋住宅。

其中，五栋江景大平层，14-23层的板楼，一层两户设计；

五栋31-43层的塔楼，头排江景的一层三户，二排则是一层四户。

另外还有十六栋五层高的小高层叠院。

产品面积上，塔楼、板楼建面约84-200㎡，花园叠院建面112-130㎡。

除了两栋一层四户塔楼的部分单位面积较小。项目其他均是较大面积产品。

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实际上，无论是从一线江景，还是低密这两个维度看。

江玥上城都主打改善类盘无疑。

这本身并没有什么不妥。

但这样的产品定位，也为项目带来了两大挑战：

其一，项目需面临自家产品的竞争。

在江玥上城旁边，就是广州地铁的江语上品苑项目。

该项目地块由广州地铁在2022年拿下，2023年11月开盘。

两个项目的优势，同样主打江景、TOD、较低容积率亮点。

几乎没有什么不同。

并且江语上品苑面积段125-319㎡。

两个项目均主打大面积产品。

随着江玥上城的入市，两个自家项目相互抢客，不可避免。

“内卷”一触即发。

其二，虽然江玥上城定位大面积改善盘，但市场对片区改善产品的接受度仍有待改善。

主要因为，项目周边城市面貌目前还较为原始。

附近有不少物流园、工业园、批发市场和城中村。

平时大货车、泥头车来来往往，尘土飞扬，加上交通出行拥堵。

给人的出行和居住感受，并不是很友好。

这点从江语上品苑的市场表现，就可以看出。

该项目，其实产品做得不错，但就是周边改善市场认可度不高。

导致价格起不来，即便依靠降价走量，去化依然算不上太好。

进深君查了下，江语上品苑开盘至今两年有余，目前网签去化47%左右。

整体还不到五成。期间，价格还不断调整。

CRIC数据显示，今年10月、11月，江语上品苑的月成交均价约4.3万/㎡。

是项目自开盘以来的最低值。

无疑，这些江语上品苑所曾经经历和正在面临的。

也都将是江玥上城上市，所需面对的挑战的一部分。

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这两个项目，江语上品苑的开发主体为广州市品灏房地产开发有限公司。

董事长为黄洪亮；董事兼总经理为梁宏展。

江玥上城开发主体，为广州市品润房地产开发有限公司。

经理为李增亮，董事为黄洪亮。

其实，品润房地产的经理原本也是黄洪亮。

不过今年8月，该项目公司经理备案变更，由黄洪亮变为了李增亮。

不知道公司内部是不有意这样安排。

好让项目各自的团队相互赛跑，保持一定竞争压力，不至于躺平。

不过说到这，如果仅从产品上看。

虽然大家都主打大面积改善产品，但江玥上城作为后来者可能做得更好。

这不仅因为江玥上城多了叠院，产品业态更丰富。

容积率更低，使用率也更高。项目的叠院产品，据悉最高使用率能达262%。

当然，两个项目最终还是要以去化实力说话。

江玥上城能否破除江语上品苑的去化“魔咒”呢。