文/上海进深  严明会

首开一周后，保利誉静安迅速推进二批次房源过会，均价定在12万/㎡。

此批次推出的是88地块南侧的3号楼，一共96套112-119㎡房源，较一批次直降约1万/㎡。

誉静安分两个地块，西边的是99地块，东边的是88地块，两个地块之间并不连通，会所也不通用。

一批次推出的是99地块的143㎡大四房，以约13万/㎡的均价试水，96套房源收获71组有效认筹，官宣首开去化约62套，去化率65%。

一周时间过去，网上房地产显示，网签6套，已签房源主要集中在中区。

需要注意的是，网上房地产的备案名称是“苏河佳苑”，并不是过会信息中的“苏河雅园”。

99地块产品线相对完整，除主力143㎡户型外，还规划了110-119-164㎡的3-4房，以及建面约245-289㎡的叠墅。

即将登场的88地块，彻底转向了另一种产品逻辑：主打小面积户型，最小面积89㎡，最大面积控制在128㎡，总价门槛显著下探，1200万左右就能上车。

显然，这是瞄准了另一批客群：预算千万级、渴望上车内环的年轻家庭或新兴改善力量。

地段上，88地块与99地块共享三轨交汇的交通优势，却也共同承受着板块的共同短板，如整体城市界面老旧、大型商业缺失、学区资源一般。

88地块自身条件更为严峻：北侧距离内环高架更近，北侧就是西宝兴路，也就是传统的殡葬一条街。

在这般抗性之下，“以价换量”几乎成为必选项。

除了户型面积方面，88地块在产品层面也做出了明显区隔。

与99地块的“老钱风”沉稳格调不同，88地块走的是潮流时尚路线，并规划了约4000㎡社区商业，试图营造年轻化社区氛围。

不过，誉静安88地块没有独立会所，一楼的架空层含有健身房，瑜伽室、棋牌室、书吧、兴趣学堂等泛会所空间。

户型设计上，强调实用与附加值：

112㎡户型：南向双阳台 全屋飘窗，整体的赠送面积约8㎡ 。

119㎡户型：几乎是112㎡户型的放大版，空间更为宽敞，且部分户型主卧有270°转角飘窗，观景体验更好。

精装配置亦保持了一定竞争力，入户配备定制的多功能门锁，室内配备有大金空调、地暖、和霍尼韦尔三大件；厨房十件套含有Miele蒸烤一体机，博世的双开门冰箱，以及末端净水和凉霸等。

岩板台面的橱柜、抽拉篮、美妆冰箱等都在交付范围内。

誉静安99与誉静安88，两个地块虽同属“誉静安”，却俨然已是两个战场、两种逻辑。

一个项目，两套打法：

99地块服务改善客群，要的是纯粹和品质；88地块瞄准外区上车客，靠的是门槛和年轻化包装。

问题是，在共享周边短板的前提下，低价入市的88地块，会不会反过来挤压99地块的去化？

而冲着“内环门槛”而来的年轻买家，又是否愿意为地段光环，接受那些无法回避的噪音与界面问题？

誉静安的项目公司为上海苏河湾北部房地产开发有限公司。

今年10月初，项目公司完成变更，大股东从上海苏河湾（集团）有限公司变更为保利置业（上海）投资有限公司，法定代表人变更为陈吉。

变更完成后，保利置业（上海）投资有限公司占股51%，上海苏河湾（集团）有限公司占股49%。

12月中旬，项目公司出现一个小插曲：因涉嫌实施了未取得污水排入排水管网许可证向城镇排水设施排放污水的行为，被处罚10万元。