北京进深 徐迪 12月16日，密云规自分局公示，云溪花园A-02地块住宅小区43-48号住宅楼建设工程规划许可证变更。

云溪花园小区的推广案名为万科弗农小镇，本次调规的43-48号住宅楼位于小区东侧，已于2019年8月取得《建筑工程规划许可证》，目前地上部分尚未建设。

调整原因提到，该项目连续四年来一直是密云水库周边成交量最高的住宅项目，但是受疫情影响，以及市场对部分户型产品的反馈意见，近期销售出现了显著的下滑。

为了提振区域经济，响应北京市政府“保民生，保交付”的政策号召，建设单位拟通过调整局部住宅户型，改善产品性能，提高装修标准等做法，强化市场口碑，加快项目去化速度，以保证项目的顺利交付。

本次仅对A-02地块43-48号住宅楼的户型进行调整：

1、43号住宅楼户数由35户调整为34户；44号住宅楼户数由35户调整为36户，调整后项目总户数不变。

2、单体图纸：本次调整涉及43-48号住宅楼的地上部分，因为改变了住宅户内的房间分格和功能布局，立面开窗也随之进行微调。

建筑的外轮廓、高度和外立面风格、材料等均不做调整。

地下部分和其余楼栋及地库不做调整。

3、户型方面是最大的调整，原来的叠拼改成了平层产品。

将43-48号住宅楼二至四层的叠拼住宅户型，调整为约90平方米的两居室和约190平方米的四居室平层户型。

按照相关设计规范要求，首层和五层住宅户内局部卫生间和厨房位置发生了相应的改变，部分外窗受室内功能影响相应调整大小和位置。

4、外立面效果：调整后，43-48号住宅楼建筑高度不变；建筑外轮廓整体不变，局部微调；建筑颜色材质不变。

拟调整后，项目总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、总户数及建设位置等相关规划指标均不变。

万科弗农小镇是一个百万方大盘，项目位于密云水库南岸2公里处，距北京市中心约70公里。

所在地块成交于2013年2月13日，总建筑规模17.88万㎡，其中地上建筑面积11.32万㎡，地下6.56万 ㎡，容积率1.03，总户数789户，分为三期开发。

产品以别墅为主，包括合院（205-260㎡）、叠拼（145-190㎡）及少量平层，总价约299万/套起，主力户型150-277㎡。

早期房源已于2020年交付，部分房源2023年底交付， 三期合院部分于2025年8月交付。

除住宅用地外，项目南边还有一个子地块是40年旅游地块，无单独房本。

据销售介绍，旅游地块配建的酒店别墅，一部分给了君澜酒店用，共93间客房，2022年8月18日开业。

剩下一部分以租代售的性质可以出售，签租赁合同，相当于永久使用权，年限到期后自动续期。

万科2024年报显示，其持有弗农小镇32.1%股权，该项目占地面积227,337平方米，规划计容建筑面积208,770平方米；

截止2024年末，计容竣工面积149,850平方米；2025年计划竣工计容面积58,920平方米。

弗农小镇虽然带着“万科”的前缀，但它背后的金主却很神秘。

开发主体北京宁溪房地产，成立于2013年，注册资本5000万元，经理为赵杰，由天津天相投资和中投发展分别持股30%和70%。

中投发展的法人、董事长兼经理为单小海，曾任《万科》周刊主编、天津万科副总经理、大连万科总经理。

虽然单小海没在中投发展持股，但他名下投资了北京拓达思睿科技（持股100%）和天津万杰企业管理合伙企业（有限合伙）（持股50%）

另穿透可知，中投发展和天相投资背后均是三家企业，深圳市锦迪投资咨询合伙企业、天津绿光房地产信息咨询、杭州众擎投资管理分别持股56%、40%、4%。

大股东锦迪投资背后是李土金、何卓、王炜，分别持股50%、25%、25%。

李土金很神秘，在百度上搜不到其人。他还投资了深圳市汇安盈创投资管理、深圳市兴景房地产、深圳市雅景浩投资。其中，汇安盈创名下的中民国际投资发展（深圳）已被限高，列为失信被执行人。

二股东绿光房地产是北京万科企业和天津合瑞创富房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）分别持股99%和1%。

天津合瑞创富并不简单，北京万科旗下天津、秦皇岛、北京子公司，都有它持股1%的身影。

这家公司背后是李钰丹、黄鹏杰、许昊，分别持股49.5%、49.5%、1%。

在2019北京万科投资新经理培训二期的第四次课程中，黄鹏杰和李钰丹的名字出现于导师名单中。

二人到底与万科存在怎样的交集？

2016年，在北京万科第三季度全员大会的“5年服务奖”名单中，黄鹏杰位列其中，属于财务管理部。可见，他也是北万的一名老员工；2019年4月，城建支行副行长一行人拜访万科北京，李钰丹参加了此次会谈，并在会上发言。

毫无疑问，黄鹏杰和李钰丹都曾是北京万科融资或者财务相关负责人，其中黄鹏杰已离职。

在2020年4月，他以北京无量数科技执行总裁的身份，参与《后疫情时期思考 开拓房地产与金融共赢局面》的专访。

而后，据乐居财经获知，黄鹏杰已于2020年7月退出无量数科技的50%持股序列。

三股东杭州众擎背后由孙福祺、侯春文、赵杰持股。其中，孙福祺也是弗农小镇开发商的法人。