文/上海进深 严明会

当上海新房市场进入买方时代，多数项目选择小步快跑、高频推盘，或果断以价换量、加速回款。

但在浦东北蔡内中环，有一个项目却显得格外“沉得住气”——开云艾尚里，卖了两年多，至今还在推新。

与大多数期房销售不同，开云艾尚里已是实景现房，所见即所得。

近期，项目二期二批次过会，推出180套建面约87-89㎡户型，均价9.1万元/㎡，总价约621万起。

项目在12月5日-9日认筹，预计本月20号正式开盘。

对比上一批次开盘，88-89㎡的洋房均价91883元/㎡。时隔15个月再次开盘，均价降了1883元/㎡。

价格让步的背后，是去化速度的现实。翻开它的销售履历：2023年8月首开，2024年9月加推，一共推出498套房源。

网上房地产显示，目前已售381套，去化率76.5%。

美中不足

精装、现房、洋房、低总价门槛、内中环，这些词组合在一起，让开云艾尚里看起来很有吸引力。

压轴批次推出的房源位于12#、14#、16#、19#幢，具体看一下户型分布：

89㎡-A1户型

该户型分布于小区的12#、14#、19#，其中，14幢因环境最静谧、无不利因素，整体均价最高，大约在10万/㎡左右；12幢位于社区西侧靠近外部道路，有日常行人车辆干扰，价格次之，大约在8.8万/㎡左右；19幢南侧直面市政道路，潜在噪音与灰尘影响，价格最低，在8.2万/㎡左右。

一个值得注意的细节是，因北侧有滨水绿地，此户型将阳台设在北侧，与“南向阳台”的传统居住习惯相悖，这在一定程度上影响了客户接受度。

另外，电梯门正对入户门，且还对着厨房门，部分购房者可能会介意。

89㎡-A3户型

该户型位于小区中央的16#，周边无明显不利因素，整体居住环境较为安静舒适，均价在9.2万/㎡左右。

价格随着楼间距自东向西逐渐拉大而递增，西侧楼栋凭借更优的采光、通风与视野，溢价也更高。

A3户型配备南向观景大阳台，卧室和餐厅都有飘窗。电梯门正对入户门且对着厨房门，这一点与A1类似。

此番开云艾尚里主推的87-89㎡户型，清一色做的是两房两卫。在当下市场三房起步、功能至上的主流需求下，这样的配置显得有些“另类”。

不过，它在产品细节上堆砌了不少诚意：一梯两户、独立电梯厅、三开间朝南、3.1米层高等都提升了居住品质感。

装标方面，配备了大金中央空调、兰舍新风、威能地暖，厨房每个户型都标配洗碗机，一期的187㎡大户型还配置了蒸烤一体机。

上述两个户型主卧都可以配置衣帽间；次卧旁即是次卫，能实现类套房的居住体验，隐私性更强。

从价格上看，开云艾尚里有其竞争力。可以说，开云艾尚里是中环以内唯一能够以700万级预算上车的新房。

项目均价约9.2万元/㎡，相比同环线的新杨思华润翡雲悦府二期约10.5万/㎡的均价低了约15%，比同在北蔡板块的浦发莲园（约9.5万/㎡）也略低，与绿城逸庐（10.5万元/㎡）相比也有价格优势。

大户型错配

开云艾尚里位于浦东内中环，客观说，地段底子并不差。

距离13号线华鹏路站直线约600米，7站直达新天地，6站抵达张江科学城，一站换乘6号线即可链接前滩、世纪大道。对于沿线通勤客而言，这是实打实的效率优势。

周边生活配套也相对成熟，居住氛围浓厚，无需经历配套等待期。再加上已是准现房交付，在交付焦虑弥漫的当下，所见即所得自带安全感。

放在当下来看，开云艾尚里像是一个“时代错配”的产品。

它诞生于上一轮楼市周期，三批次开盘之际，正处于市场降温期。加之新规产品盛行，已经建好的开云艾尚里不能像一些竞品那样果断调整策略、优化产品。

开云·艾尚里开发商为上海北蔡新城镇开发有限公司（以下简称：北蔡新城开发），法定代表人、总经理、董事长为刘刚，为上海浦东开发集团子公司，属国有全资企业。

2020年10月，浦东开发拿下恒大建材市场与石材市场城市更新地块，北蔡南新地区1A-2，1-3地块住宅新建项目（即开云艾尚里项目所在地块）。

项目首批次推出344套89-187㎡房源，均价9.8万/㎡。其中，141-187㎡的大户型，总价跃升至1400-2000万区间。

尤其是在2000万这个价位段，客户的选择面大大拓宽，可以横向对比静安苏河湾、徐汇滨江、虹口北外滩等核心区的产品。

而北蔡主要客群以刚需刚改为主，对于真正的高端豪宅客群来说，北蔡板块的地段和产品力可能吸引力不足；而对于预算更为理性的刚需刚改客群，这个价格又显得偏高。