文/粤进深 严明会

深圳龙华，迎来一个新规项目。

昨日（12月2日），一场名为“十年共建，为至瑧龙华”的品牌发布会，在深圳时尚小镇举行。

主角，是龙华建设集团（全称“深圳市龙华建设发展集团有限公司”）。

发布会上，其正式推出了玖珑瑧境项目。

从发布会主题或许不难看出，项目对龙华建设集团而言，意义重大。

实际也是如此，玖珑瑧境被定位为是龙华建设集团的“战略旗舰项目”；

是该集团推动产城融合整体开发的首发之作。

当天，龙华建设集团董事长方东明、总经理刘晓迎均出席了现场。

总经理刘晓迎在致辞中还表示，此次推出的玖珑瑧境项目是龙华建设集团以高度的责任感，严控品质、精益求精，打造的经得起时代检验的标杆。

对这个项目的重视，是当然的，毕竟玖珑瑧境规模体量不是一般的大。无论是投入资金，耗费心力都是巨大的。

该项目位于九龙山数字城板块，是福城南产业片区土地整备利益统筹留用地开发项目的重要组成部分。

其于2020年9月纳入《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》，并于2023年4月发布规划公告，确认为由深圳市龙华建设发展有限公司负责实施。

项目共计13宗地，包括9宗工业和4宗住宅，规划总建筑面积约137万平方米，是集住宅、商业、教育、产业于一体的综合社区。

其中，规划商品住宅约29.4万平方米（可售住宅20.3万平方米）。里面的住宅部分，又分为多期建设。

项目首期亮相的，是“玖珑瑧境·新玥”组团，主打建面约77-134平方米的三至四房产品。

一期新玥组团，占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约11.03万㎡，规定容积率为5.2，计规定容积率建筑面积约7.27万㎡。

共规划建设3栋住宅，其中1栋1单元30层，1栋2单元47层，1栋3单元46层，均为一层6户设计，总户数675户。

不过据了解，只有1栋1单元是商品房，1栋2、3单元均为回迁房。据此看，项目的回迁房比例达七成以上。居住上或许没那么纯粹。

此前，项目的部分户型图已经曝光：

其中，78㎡三房两厅一卫，86㎡三房两厅两卫，均为竖厅格局，三开间朝南；

96㎡三房两厅两卫，有竖厅跟横厅两种格局；113㎡四房两厅两卫，横厅格局。

户型上，使用起来还算方正，并且有设备平台赠送。

但有一点，作为新规产品，玖珑瑧境·新玥得房率其实不算太高，包含赠送后的得房率在88.34-95.73%左右。

对比其它一些100%得房率的新规楼盘，还是有一些差距。

其实这点从户型上也可以看出，项目96㎡只做了三房。

并且大部分的户型阳台都不不算特别大，只有113㎡的户型阳台连接了次卧大了不少。

实话说，整个来看，项目比较大的一大亮点，可能就是临近华为九龙山总部基地了。

周边产业较多，后期有较大的人流量支撑。其余的，项目优势似乎算不上太突出。

也因此，玖珑瑧境的后续入市，更大的可能是从性价比入手。

凭借小面积降低上车门槛，或是一个不错的选择。

毕竟，龙华目前的市场还是挺卷的。

价格上，项目附近的在售楼盘，招商雍云府，参考均价3.7万/㎡。

玖珑瑧境的去化，对龙华建设集团而言，其实很关键。

该集团于2015年成立，目前，已构建覆盖土地整备与城市更新、地产开发、金融投资、物业运营与公共服务等领域业务。截至目前，资产规模275亿元。

而前面也说到，整个福城南项目投入资金量大。

根据该集团债券评级报告，福城南土地整备利益统筹项目计划总投资119.99亿元。

截至2024年末累计已投资22.59亿元，尚需投资97.4亿元。

并且，除了这个项目，龙华建设集团手上重点推进的，还有建泰城市更新项目、观湖北、龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目等。

这些项目投资规模均比较大，给龙华建设集团带来较大的资金支出压力。

这两年，龙华建设集团的净利润在下降甚至亏损，负债水平却逐渐增加。

其2025年中营业收入6.17亿元，同比微增2.26%；净利润-1.08亿元，不仅大幅下降，甚至陷入亏损。

而相对比之下，该公司2025年中合并报表范围内公司有息债务余额88.93亿元，增长了20.03%。

这里面，1年内到期的有息债务15.77亿元，而同期末，龙华建设集团的现金及现金等价物余额8.22亿元，存在较大的缺口。

2025年中，该公司的资产负债率由2024年末的48.61%，进一步增长至50.66%。

所以说，玖珑瑧境项目的销售如何，很关键。该公司债券跟踪评级报告也指出，上述项目建设并投入运营后，预计能够持续给公司贡献较大收入。

是用较高的性价比快速去化，还是按正常甚至略高市场价慢慢卖。这一仗，就看龙华建设集团怎么打了。