文/上海进深 严明会

作为上海“好房子”新规落地首批项目。

誉静安首开价格并没有达到大众所期待的12万元/㎡。

而是以13万元/㎡的过会均价首开。

项目所处的西藏北路，属于大苏河湾规划，但相比苏河湾核心区，稍显逊色。

因而13万的价格有些偏高。

为了弥补产品在价格和周边配套方面的不足，保利置业接手该项目后，迅速对原规划进行了调整。

最直观的优化落在1B号楼：

在维持首层架空高度不变的基础上，通过设计升级增加楼层高度，同时将原本的南向单阳台，升级为实用性更强的双阳台。

使得首开推出96套建面约143㎡纯正四房户型，全屋层高达到3.05米。

搭配准一梯一户设计，让业主私享独立电梯厅入户。

143㎡中间套四房

该户型采用经典的“飞机户型”格局，三开间朝南，实现南北通透、全明采光。

客餐厅一体化设计，面宽约4.9米，整体空间近40㎡；若将阳台纳入室内，使用尺度可拓展至约45㎡。

南向阳台总长度近8米，中间设置非承重隔墙，业主可按需改造为双阳台，或打通打造贯通式阔景阳台。

主卧为套房设计，配备双台盆卫生间；

据第三方测算，该户型阳台与飘窗的赠送面积合计约20㎡，面积实得率高达近90%。

143㎡边套四房

该户型实现三面采光布局，兼顾动静分区设计，三卧朝南保障充足日照，客厅配备270°环幕全景视野。

主卧不仅自带独立化妆空间，还衔接超大南向景观阳台；

阳台墙垛为非承重结构，后期可按需改造，能为卧室拓展近4成的使用空间。

项目由267、270两宗地块组成，中间被规划道路分隔，间距超300米，一定程度上削弱了社区整体感与业主归属感。

2.76的容积率在周边高端竞品中偏高，居住密度相对较大，对低密居住需求的适配性不足。

并且，项目小区体量偏小，东侧地块最北侧楼栋距内环高架仅约35米，虽有绿化绿带与声屏障缓冲，仍可能受交通噪音影响。

尽管周边教育资源丰富，但具体对口学校应该是止园路小学青云中学，都是上海二三梯队的水平。

此外，周边环绕部分老小区，止园路等路段待旧改升级，短期内城市界面新旧杂陈，施工与生活噪音、粉尘可能影响居住体验。

项目北向高区部分楼层，可直接望见西宝兴路——知名的殡葬一条街。

项目主力143㎡四房户型总价约1800万起，准入门槛较高，挤压预算有限的改善客群选择空间。

13万/㎡左右的过会均价，相较于周边次新房8-10万/㎡的市场价偏高，性价比争议较大。同时静安内环新盘扎堆上市，市场竞争激烈，分流潜在客群。

誉静安项目由保利置业与苏河湾集团联合开发，项目开发主体为上海苏河湾北部房地产开发有限公司。

其中，保利置业于2025年6月通过产交所股权交易方式，以8.5亿元底价竞得项目公司51%股权，获得开发主导权。

上海苏河湾北部房地产开发有限公司成立于2023-02-09，法定代表人、董事长及经理为陈吉，注册资本为2亿元。