文/上海进深 严明会

曾以“永泰三里城”之名在浦东楼市激起水花的项目，二期换上了“前滩东方湾”的全新外衣高调归来。

这场“变形记”演得颇为卖力。

从案名到产品，它都在试图与过去划清界限。

前滩东方湾，将紧邻前滩的地理优势体现了出来。

从产品端来看，前滩东方湾相比于永泰三里城确实做出了不少升级。

层高做到了3.1-3.15米，全系无连廊设计。

其中103㎡户型为两梯两户，其余更大面积户型则升级为一梯一户。

当下流行的多阳台、270度转角飘窗等也都配上了。

社区内还规划了室内恒温泳池、会所、健身儿童活动区等配套。

真正见证项目改头换面决心的，是其在方案公示后的两次规划调整。

两度调规

永泰三里城分三期开发，一期预计2026年8月交付，二期地块位于一期东侧，即15-15A地块，三期尚处于规划阶段。

今年4月底，15-15A地块规划方案首次公示，拟建7幢17F高层住宅、1幢19F自持租赁房、1幢10F保障房，可售商品房364套。

今年8月，项目定名为前滩东方湾。项目户型图随后也公示，推出建面约103-120-140-175㎡三至四房，样板间在11月7日开放。

整盘均价预计8.5万/㎡左右，比一期8.2万/㎡的均价高出了三四千一平，首开3号、5号楼，包含103-120㎡户型。

前滩东方湾正式亮相前，在6月和9月进行了两次规划调整。

第一次调整：伤筋动骨

1-1号自持租赁房和2至8号商品住宅集体动刀优化户型，建筑轮廓变更，其中2号、6号、8号楼新增首层架空。同时，整个社区的绿地景观和道路系统全面优化，取消了6号与7号楼之间的道路和室外健身点，增加了景观小品架构。

这一轮调整直接导致项目“增重”：总建筑面积从约93216平方米增加至约94727平方米，地上地下空间同步扩容。

具体变更内容如下：

第二次调整：品质升级

这一次的报规图，信息更全面。

除了总平面图，还有各个方向的立面图、整体效果图。

最大的亮点是住宅山墙立面材质从真石漆升级为铝板幕墙。同时，2号、6号、8号楼的架空层取消室内外高差，架空层高度增加，并添加无障碍坡道。

此外，儿童游戏场从4号楼东侧迁至北侧，公共服务设施面积不足的问题也通过局部增建得到解决。

具体变更内容如下：

这一次，经济指标也发生微调，总建筑面积由此前的94727平方米增加至94740.74平方米，其中地上建筑面积由62859.45平方米增加至62872.76平方米，地下建筑面积不变。

两次调整下来，项目的总建筑面积一共增加1524平方米。

二次规划调整期间，居民提出交通组织优化及15-15A地块西侧公共通道位置设置机动车出入口产生噪音和消防影响的问题。

浦东规资局回应称：项目两个机动车出入口及一个人行出入口均严格按公安交管部门审批设置，符合规范；开发商亦已在销售阶段通过合同补充条款对不利因素履行告知义务。此外，项目消防设计已征询主管部门意见，须待验收合格后方可投用。

被名字“忽悠”了的实力派？

永泰三里城和前滩东方湾的开发商都为上海香印城市建设投资发展有限公司，由上海市浦东新区房地产交易市场有限公司持股90.009%、上海三林集镇开发建设有限公司持股10.009%。

股权穿透后发现，香印城市建设由东扬地产持股49.5%、云浪贸易持股40.5%、三林集镇开发持股10%。

法定代表人为高幸奇，此人同时也是公司的董事长、总经理。董事名单里还有个高幸龙，名字如此相似，不禁让人猜测二人之间的关系。

最让人懵圈的是，“上海市浦东新区房地产交易市场有限公司”这个听起来像政府机构的名字，实际上是一家不折不扣的民营企业，创始人正是高幸奇本人。

此“交易市场”非彼“交易中心”，跟官方的浦东新区不动产登记事务中心八竿子打不着。

这家开发商，实际是个深耕上海三十年的“老炮”——从1993年成立至今，已经开发了东方城市花园、淡水湾花园、东方城市华庭、金龙东苑、锦绣苑、等二十多个楼盘。

它旗下还有一家拆迁公司：上海市浦东城乡拆迁有限公司，曾参与过浦东国际机场、地铁二号线等重大工程的动迁工作，累计拆迁面积超过420万平方米。

信任危机犹在

永泰三里城在去年3月、6月两次开盘，一共推出612套房源。网上房地产显示，目前还有29套可售。

在前滩东方湾全力向上攀登的同时，尚未交付的永泰三里城，正遭遇业主们的批判。

“毫不夸张地说，永泰是全上海乃至全世界8万价位里，能把项目做成这种质量和质感的唯一一家。”

一位一期业主在社交平台的吐槽，道出了满满的失望。

业主们指出，项目实际距离地铁站将近1公里，与销售阶段承诺的“350米即达”严重不符。销售人员当初极力推荐的“北门5分钟地铁路线”，在实际中因上桥通道未打通而无法实现。

更令人担忧的是安全隐患。有业主发现，热水器本为室内款，却被直接裸露安装在室外，存在明显安全问题。

此外，非人车分流的设计让电动车在小区内随意穿行，而高层入户实景与当初精美的效果图更是相差甚远。

就连尚未正式使用的地库也已问题频现。示范区立柱破损掉漆、地砖开裂，品质堪忧。

其实，这些都不是技术难题，而是基本的专业态度问题。

这一切，为即将面市的前滩东方湾蒙上了一层阴影。

不少潜在业主看到一期的现状，犹豫了。

毕竟，谁也不想买房即维权。

尽管二期在规划和产品上做了大量升级，试图摆脱一期的负面形象，但信任一旦破裂，重建谈何容易。

在上海楼市这个永不缺新故事的战场上，前滩东方湾能否真正实现逆风翻盘？市场正在等待答案。

而业主们，正在用放大镜审视每一个细节。