北京进深 徐迪 11月19日，中建运河玖院二期设计方案反馈情况通告。

二期包括0807、0808、0810、0811四幅地块，总用地面积约5.17万㎡，容积率2。

总建筑面积17.33万㎡：地上计容建面约11.72万㎡，不计容建面0.36万㎡；地下建面5.25万㎡。

规划16栋10-28F洋房+高层。其中有一栋通州目前最高的28层住宅楼，总高近90米。

方案于10月9日-16日进行了网上公示，期间收到公众反馈意见3条，共涉及4个方面：

1、关于地上不计容面积问题。

建设单位及设计单位意见：本项目地上不计容面积包括底层架空空间、开敞式风雨连廊、邻里共享公共空间，用于营造多样化生活场景，方便居民室外休闲活动，提升小区生活宜居度、便利度。

由我单位负责建设实施，建成后由我单位自持，并面向全体居民运营，不分割登记，不转让、抵押。

2、关于家园中心设计问题。

建设单位及设计单位意见：本项目家园中心由我单位进行代建，建成后无偿移交通州区政府，由区政府统筹安排。

家园中心均采用错层式设计，间距和日照满足相关规范要求。

为提高家园中心的服务品质和效率，设计上充分考虑人行和车行的交通流线组织，家园中心沿街均设有对外出入口，并在潞滨三街设置独立的机动车出入口，按相关配置标准配建机动车停车位，共86辆布置在地下车库，最大程度减少家园中心人行和车行流线与住宅存在交叉。

3、关于消防车登高操作场地问题。

建设单位及设计单位意见：经核，公众反馈意见中提出的0808-2#、4#楼，0810-3#楼，0811-3#楼的消防车登高操作场地满足《建筑防火通用规范》（GB 55037-2022）中第3.4.6条高层建筑应至少沿其一条长边设置消防车登高操作场地要求。

4、关于景观亭是否占用公共绿地问题。

建设单位及设计单位意见：本项目景观亭为构筑物，无围护结构，不占用公共绿地。

附：中建运河玖院二期建设工程设计方案总平面图

上周六（11月15日），运河玖院二期已经开始认筹排卡。

简化了购房流程，不再冻资，直接开盘选房或交钱排卡，小户型认筹金10万，大户型30万。

首开0807和0810地块，大约360套房源。

其中不临河的0807地块仍是以小户型为主，包括90/92㎡共44套，109㎡68套，121/127㎡68套。

前排0810地块主力建面为150㎡，100套左右；其余60套为215㎡及以上户型。

整体延续了一期的赠送尺度，取消花池但保留了1.8米进深的阳台，大户型得房率有所提高。

二期增加了90㎡刚需小户型，同时减少了顶配260㎡户型的配比，取而代之的是150㎡和200㎡面积段。

这样一来总价门槛拉下来了，户型分配比较均匀，但预计开盘价格要比一期稍微要高一点。

6月4日，中建玖合发展集团有限公司以底价74.91亿元摘得北京城市副中心站综合交通枢纽地区FZX-0101-0705等8幅地块。

综合楼面价2.86万元/㎡，住宅楼面价约为3.06万元/㎡。

8幅地块土地面积达到11.28公顷，规划建筑规模超26万㎡，其中7幅住宅地块建面总计23.7万㎡。

以潞滨二街为界，东西两侧各有4块地，一期推出除多功能用地外，西边的3幅居住用地。

一期推出3个地块，规划16栋住宅楼，1栋11F洋房、3栋25F高层，其余12栋均为17F小高层。

9月13日和10月25日，两批次共838套房源全部取得预售许可证，其中：

不临河的0705+0706地块，为90/106/126㎡中小户型；

临河0708地块则以大户型为主，面积段150/182/200/250㎡。

项目的预售单价跨度很大，从5.49万-8.3万不等，大户型、临河高层房源预售价普遍偏高。

前排河景房均价都在8万+的水平。

9月20日开盘，目前累计网签640套，金额总计51.88亿元，取证房源去化率约76%。

成交均价6.2万元/㎡，其中第二批次的两栋临河楼栋成交均价接近6.8万元㎡。

基本达到当前通州普宅的最高价位。

项目东侧紧邻东六环高线公园，距市政府约2公里，地理位置优越。

西侧滨水区域，紧邻京杭大运河，可俯瞰副中心三大文化设施，景观优势明显；

南侧紧邻运通隧道约20分钟可直达东四环，交通很便利；

北侧紧邻副中心站交通枢纽，地下包括地铁6号线、M101线、平谷线、城际铁路联络线、京唐铁路等轨道线路。

枢纽站上盖规划办公、商业、酒店等功能，大型集中商业区、滨水文化特色商业区，可提供餐饮娱乐休闲等服务。

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区。

这个位置卖的显然不只是产品力本身，还有副中心十年万亿级的城市配套。

每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。

二期临河地块没做下沉庭院，增加了风雨连廊和游廊式景观亭，动线更为丰富。

部分风雨连廊之间还设置楼梯，连接跨街天桥，将来业主可踩着风雨连廊直达运河码头。

会所占地面积约3000㎡，有风雨连廊+4.5米层高架空层。4000㎡首层架空泛会所，是北京首个全域50%架空的项目。

此外，项目整体配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。

赠送方面，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。

特别是前排沿河地块，边户房源三面有赠送，内嵌阳台+设备平台+阳光花池（部分边户为270度弧形转角花池）+环绕式奇偶阳台。

加赠后得房率88%-95%。