文/上海进深 严明会

前不久，建发海宸实景示范区正式亮相。

建发在“门面功夫”上很有造诣。

项目的大门总长约65米，高约13.7米，以玉兰花为形制，整个花冠部分宽度达40米，形态向上延展，用料颇为考究。

穿过门庭，铝板、石材与大面宽玻璃构成的繁花立面延续了同一设计语言，曲面柱廊与弧形玻璃幕墙取代传统直角，很是吸睛。

客观地说，在社区形象“第一眼”的塑造上，建发确实功力老到，现场实景的冲击力甚至优于效果图。

玉兰门庭虽盛，市场的大门却从不轻易敞开。

光鲜门面背后，销售端的压力已悄然浮现。

11月15日，建发海宸二批次开盘，推出109套房源，户型面积段涵盖125-161-189-210㎡，备案均价115985元/㎡，较一批次的110764元/㎡涨了约5200元。

大户型的推出，在一定程度上拉高了此批次房源的均价。

此次仅收获58组有效认筹，认筹率53%。对比首批次有效认筹399组、128%的认筹率，二批次认筹人数直接缩水85%。

建发海宸的首开价格给足了诚意：总价96折，另送5万车位优惠券。

9月30日官宣开盘首日卖出296套，去化率达92%。

若数据完全真实，在当下上海新房市场里，这个成绩可以说是相当优秀了。

网上房地产显示，目前一批次房源已售229套，网签率大约71%。

急剧降温的市场反应，迫使项目迅速启动了分销渠道与全民营销。

从数据层面看，建发海宸二批次的推盘量比一批次少了很多，位置普遍优于首开：

19号楼位于社区景观核心，30号楼临河直面生态走廊，35号楼毗邻景观长廊。

尤其此次新推出的189㎡和210㎡滨水低密大平层产品，在产品力上不乏亮点。

以210㎡户型为例：

类一梯一户，9㎡左右的前厅；3.2米的层高，三向全明的立面设计；南向三阳台，总面宽超16米；开放式厨房餐厅客厅景观阳台，加一起大约100㎡。

阳台和飘窗的赠送也拉满，大约有20㎡，实得率能达到90%。

但问题恰恰在于，即便产品素质过硬，当总价跃过2000万门槛，在新江湾这样的高知板块，客户的承价能力也明显触及“天花板”。

210㎡边户的单价甚至低于189㎡中间户。这一反常的定价策略，已折射出开发商对高端客群去化信心的不足。

具体来看：

30幢70单元，210㎡边套整列均价120270元/㎡，与之相邻的189㎡户型整列均价120948元/㎡。

30幢71单元，210㎡边套整列均价118691元/㎡，与之相邻的189㎡户型整列均价119892元/㎡。

建发海宸此次推盘策略的调整，背后是体量与竞争的双重压力。

项目总体量达1156套，后续仍有700余套房源待推出。而新江湾板块整体住宅存量约2万套，未来2-3年还将新增近4000套供应，加上明年中企云萃江湾等次新房解禁带来的冲击，整个板块的供需关系正在逆转。

建发选择在此时逆市小幅提价、推出大户型，更像是一场不得不为的冒险。

既希望借优质房源拉高项目调性，又必须面对现实市场的冷淡反馈。

上海建发长期是建发华东集群的业绩贡献率第一的城市。

从业绩来看，建发今年在上海表现亮眼：前10个月权益销售额103.89亿元，排名第10，同比增幅达171%，贡献集团约13%业绩。

在投资端，建发今年另辟蹊径通过股权交易以123.5亿新增4宗地块，其中虹口北外滩3宗、杨浦新江湾1宗。

这一方面显示其深耕上海的决心，另一方面也意味着未来去化压力只增不减。

当下的上海建发，亟需一个实干性的破局者营来重振和进一步提升建发在上海的市场地位。

据公众号“地产人言”消息，建发房产刚刚引入前万科首席营销官严勇，出任上海公司总经理（储备）。严勇是工程专业出身，在营销、投资、项目操盘方面都具备多年的实操经验。

2025年开年，建发管理层大面积调动，华东集群总经理由叶耿换成凌祁。华东集群负责城市包括北京、上海、苏州、无锡、南京和苏北。

凌祁与严勇的组合，能否在上海这场硬仗中打出建发的节奏，不仅关乎海宸一盘的成败，更将影响建发在整个华东市场的战略站位。