文/上海进深 严明会

在上海静安区内环内，土地资源寸土寸金，不限价时代，带有联动价的项目更是卖一个少一个。

近日，筹备了三年的静投电影厂项目案名公布：静安鸿庭。

静安鸿庭上演了一场典型的“快开发、缓入市”的戏码。

2022年9月，上海第三批次土拍中，华发以总价约803730万元，竞得静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块，成交楼板价48128元/㎡，房地联动价11.9万元/㎡。

其中西北侧的321-01地块被打造了曾经的红盘华发静安华府，现已售罄；东南侧的322-09地块则被转让给了上海静投城市建设，2022年12月完成股权变更。

项目的建设单位是上海兴铷房地产开发有限公司，由上海静安投资（集团）有限公司100%持有。今年3月，公司原法人姚方敏卸任法人，叶良接任。

自2023年6月规划公示、10月动工以来，静安鸿庭的工程进度条一路快进，距2027年5月的预计竣工期已过半程，项目的入市时间表却一直悬而未决。

静安鸿庭最大的筹码，是其11.9万/㎡的联动价，在全面12万 的内环市场里，形成了理论上的价格优势。

尤其是约100㎡的主力户型，能将总价控制在1200万左右，这对于想挤进静安的购房者而言，有很大的吸引力。

但竞争红海之下，能否真正转化为购买力，仍是未知数。

租赁房占比超一半

静安鸿庭3.0的容积率，在静安新盘中算是高的，地块也不是纯粹的住宅用地。

地块形状为不规则梯形，南北方向较长，将用地分成南北两部分，其中北侧布置商办组团及历史建筑，南侧布置住宅组团及综合配套(文保点)。

具体包括2栋17F办公楼，办公楼1-2F局部为文化设施场所；3栋21-25F商品房，商品房一层局部架空；1栋26F租赁住房；一栋原址保留建筑。

三栋住宅位于地块中间，前面是79.35米高的租赁房，低区采光会受影响；后面是两幢80米高的办公楼，影响商品住宅的北侧视线；三栋住宅的朝向是南偏西约35度，下午会有西晒。

静安鸿庭的一个鲜明标签，是高占比的租赁住宅。

436套住宅中，商品住宅仅228套，租赁住房占了大半。

小区体量较小，没有会所，三栋楼首层架空，预计会作为泛会所。

主力户型100-140-178㎡三至四房。其中，100㎡户型是主力，一共180套，140㎡和180㎡户型分别有24套。

100㎡的小户型分布在6#、7#楼，两梯四户配置，有连廊；140㎡和180㎡两个较大的户型位于8#楼，两梯两户配置。

据网传户型图，户型设计较为传统，由于报规较早，没有配置新规下流行的多阳台，有一定的飘窗赠送。

100㎡户型动静分离，两个卧室都朝南，阳台270度采光。

144㎡户型，入户玄关后有储藏室空间，主卧带有转角飘窗；室内没有什么浪费空间，稍有不足的是，公卫正对主卧。

178㎡户型做到了四面宽朝南，大面宽、短进深，大横厅设计，两个套房，主卧有转角飘窗和衣帽间。

地段不是绝对安全垫

静安鸿庭所在的中兴社区板块，新房存量日渐稀缺，价格也已经全面涨到12万/㎡了。

现实是骨感的，“内环”二字在上海楼市已不再绝对可靠。

地段只是入场券，产品力、价格、时机，缺一不可。

板块内在售的中兴傲舍、静安玺樾等续销项目，去化速度并不快。

静安玺樾主推建面约94-165㎡2-4房，均价约12.6万/㎡，去年5月、11月和今年9月三次开盘，692套房源售出304套，去化率44%。

万科中兴傲舍算是板块中的佼佼者，2024年9月开盘至今推出500套房源，已经网签353套，去化率70%。

联动价12.88万/㎡的悦97，主力户型为建面约88㎡2房、约100㎡3房，10月中旬结束认购，97套房源收获73组认购。网上房地产显示，开盘一个半月时间，网签11套。

与此同时，周边强大的竞争对手已经兵临城下。

不远处的誉静安已开放样板间，即将首开建面约143㎡四房。作为静安内环新规下的首个住宅项目，它凭借独立电梯厅、双阳台、全维品牌装标等产品力，将政策红利转化为实实在在的居住体验。

单是这一点，已经领先了静安鸿庭一大步。

此外，租赁转住宅的苏河融景已过会，认购在即，均价11.8万/㎡。

二手房市场则传递出更冷静的信号。

附近的宝珀公寓，最新成交价依然维持在11.2万/㎡，与2021年开盘价持平，几乎零涨幅，这为新房市场的“倒挂”幻想泼了一盆冷水。

如今，叶良手中的静安鸿庭，正面临一个复杂的局面：一边是工程进度条快速推进，另一边是市场的不确定性。

他或许在等待一个更好的破局时机，但竞争对手不会等待，市场的耐心也并非无限。

是继续“捂盘”等待破价东风，还是果断出击，凭借诚意定价在红海中杀出一条血路，正成为静安鸿庭亟待解答的命题。

静安鸿庭，这座沉默了近三年的“围城”，是时候打开城门迎接市场的检阅了。