文/粤进深  严明会

披露规划图7个月后，林曦艺境花园尚没入市，却等来了调规。

就在近日，深圳规自局披露了林曦艺境花园（A401-0200）项目总平面图修改的公示。

主要的修改内容有以下几点：

1）优化调整人行主入口轮廓并增加雨篷，主入口电梯位置优化调整；

2）6、7栋住宅塔楼之间一层商业局部修改，增设消防疏散出口及雨篷；

3）根据消防审查意见，取消5栋北侧人防工程出地面楼梯间的雨篷；

4）人行次入口增设无障碍坡道；

5）6栋东侧半地下室局部增加商业面积，6栋北侧裙房屋面调整；

可以看到，调整的地方并不算大。但有两项调整指向消防问题。

说明项目此前的规划图，或在这一问题把控上不是十分严谨。

具体到参数指标上，变化其实不大。

总建筑面积稍微由9.82万/㎡变为9.85万㎡。

主要由地上、地下核增指标调整所致，不涉及规定建筑面积指标调整。

地上核增方面，架空绿化休闲、屋面楼电梯间及机房、社区体育活动场地及专用交通空间建筑面积稍有增加。

地下核增方面，则是共用停车库、公用设备用房的建筑面积稍有增加。

林曦艺境花园项目，位于深圳宝安松岗街道碧头社区松福大道与朗碧路交汇处。

原是碧头股份合作公司碧头社区征返地，开发用地面积约2.03万㎡。

项目共分为相邻的两个小地块。

其中，A401-0200（南）地块建设用地1.72万平方米，总建筑面积9.85万平方米，计容建筑面积6.78万平方米。

容积率为3.95。住宅户数585户，地下机动车位700个。

0200地块建设5栋高层住宅，分别为2-3栋，5-7栋，层高为31-32层。

这里面，2栋为一层3户设计，3栋、5栋、6栋、7栋均为一层4户设计。

A401-0188（北）地块，建设用地面积0.31万平方米，总建筑面积1.77万平方米，计容建筑面积1.23万平方米。

容积率3.95。住宅户数108户，地下机动车位134个。

0188地块仅建设一栋30层住宅，即小区的1栋，一层4户设计。

也就是说，整个林曦艺境花园的总住宅户数为693户，总的地下车位834个。

总的地下车位户数比为1.2。

不过两个地块，一南一北，以碧头北路分隔开。

从最新披露的调规来看，这次规划图变更只涉及到0200地块的调整。

林曦艺境花园由深圳市碧头股份合作公司、深圳市特信碧头置业有限公司开发。

其中，碧头股份合作公司是家村集体企业，而特信碧头置业背后股东据称是深圳华晖集团。

不过，今年9月，特信碧头置业工商信息出现比较大的变更。

股东方新增深圳万嵩和企业管理合伙企业（有限合伙），持股35%。

剩下65%则仍由深圳市华屹置业有限公司持有。

深圳华屹置业目前股东方则为深圳市岱兴实业有限公司、深圳市若水贸联投资有限公司。

背后已看不见深圳华晖集团持股的身影。

特信碧头置业的执行董事、总经理也由林惠川，变更为王琼。

从产品看，林曦艺境花园有一定的优势。

新规产品，全南向设计，使用率较高。据传得房率预计能到100%以上。

总平图也可看出，项目户型确实有不少阳台、飘窗等面积赠送。

另外一点，相比深圳新房整体较高的容积率，林曦艺境花园不是超高层，容积率也并不算高。

但项目的缺点也同样较为明显。

首先，作为征地返还用地，林曦艺境花园是含有回迁房的，这可能影响居住纯粹性。

另外，整个项目本身体量就不大，还要被道路分隔为两部分，使得小区的绿化休闲空间更小了。

还有一点，虽然项目不是超高层，但楼间距也较密。比如小区的2栋、3栋楼间距在20米左右，而3栋跟5栋之间的楼间距则在19米左右。

这三栋楼，都是31、32层的高层，总楼高接近100米。

另外从整个项目区位看，林曦艺境花园虽靠近地铁11号线碧头站，但片区板块较为偏僻，周边以工业为主，缺乏高端商业、医疗配套。

目前，项目除了东侧是深铁璟城较为集中的小区房，附近还是以工业园区及农民房为主，城市界面还需要较长时间的改善。

消息传出，项目计划在本月开放展厅，并预计在12月左右取证入市。产品面积为83㎡的3房2卫，93㎡的4房2卫。

价格方面，林曦艺境花园尚未传出太多消息。

综合附近的二手房，畔山御景花园贝壳挂牌均价3.1万/平，宝安山庄2.9万/平，中海西岸华府北区3.4万/平。