文/上海进深 严明会

历经近一年的筹备，宸嘉发展在徐汇龙华的重磅项目——嘉佰道·徐汇，即将揭开面纱。

与大多数楼盘不同，它的亮相，从一开始就带着强烈的“宸嘉式”偏执。

门口没有显眼的项目案名，取而代之的是“嘉艺术”标识。

内部看不到品牌墙、装标墙和沙盘，也没有销售主动上前讲解，反而陈列着陈逸飞、夏加尔、奈良美智、李鸿韦等艺术大师的真迹。

这不像一个售楼处，更像一间精心策展的微型美术馆。

就连艺术装置《逐日之冕》也暗藏玄机：它以54.93度的幅度缓缓摆动，正对应徐汇区54.93平方公里的土地面积。

这样的展示形式并非宸嘉突发奇想。

从武汉嘉佰道的草间弥生真迹展，到成都项目中向京的雕塑与陈丹青的画作，艺术在宸嘉的叙事中早已不是营销的附属品，而是一个重构产品价值、筛选目标客群的核心工具。

地王代价

宸嘉的偏执，源于其必须面对的地王代价。

2024年12月30日，经过101轮竞价，宸嘉发展以43.82亿元总价、溢价率40% 夺下徐汇龙华地块，楼板价12.6万/㎡，可售住宅楼板价13.3万/㎡，一举成为区域“地王”。

加上7000元/㎡装修标准和公共配套投入后，开发成本已突破15万元/㎡。

不做到极致，根本无利可图。

艺术在这里，不只是情怀，更多的是算账。

在行业普遍高周转的背景下，宸嘉选择了“慢工出细活”。

拿到地块后，团队没有急着出方案，而是先带着设计团队环游发达国家考察。

就连展厅外远看像皮质的外围挡，都出了五十多版、打样四次。

地块总平图在今年4月公示：项目呈左高右低排布，西侧为6层洋房 16层高层，东侧为叠加 联排。

体量不大，总共大约178套，其中108套120㎡的高层，12套100㎡的洋房，60套为320-430㎡的叠加与联排。

高层/洋房的电梯基本都是一梯两户，双开门设置，独立电梯厅。

叠墅是一梯一户，电梯直接入户；层层退台设计，每户上叠都有40平以上的露台。

从目前曝光的部分效果图来看，叠墅/联排部分户型的顶层可能会有露天泳池，在当下上海新房市场算是独一份。

业内预估，洋房和小高层均价在18万左右，叠墅则要冲上20万 。

中小套型的限制取消后，徐汇滨江、东安新村、北外滩、新天地等核心地段，新盘户型正越做越大，200㎡起步是常态。

地块出让要求项目有40%的中小套型。嘉佰道徐汇几乎成了徐汇滨江预估唯一的、总价2000万级的新房入场券。

仅凭这一点，这100多套小户型，只要价格合理，肯定不愁卖。

但在高溢价地块中，中小户型只是利润的基本盘，真正赚钱的是溢价更高的叠墅和联排。

虽地处徐汇，但嘉佰道徐汇已经到了徐汇滨江的边缘，项目周边的环境配不上宸嘉艺术豪宅的档次。

东侧紧邻龙华烈士陵园和龙华寺；南边是老破小和加油站；地块西侧靠近龙华西路这条主干道，可能会受到交通噪音的影响。

另外，11号线和23号线的地下线路贯穿该区域。

不利因素叠加，也就意味着项目本身必须做得足够高级，高级到能让高阶客户心甘情愿地忽略窗外。

否则，“看得上的嫌贵，买得起的看不上”的尴尬局面，几乎可以预见。

宸嘉是谁？

去年，普陀长风嘉佰道在上海一战成名，开盘两个小时售罄，卖了61.78亿，直接刷新上半年上海中环新盘的首开销售纪录。

这一仗，为初入上海市场的宸嘉迅速打开了局面。“艺术 地产”的玩法也得到了市场印证。

除了嘉佰道徐汇，宸嘉还有一个小股操盘的嘉佰·上海等待入市。市场被吊足了胃口：宸嘉的下一张牌，会是什么？

宸嘉的发展路径，在房地产行业中堪称异类。

这家成立于2020年11月的房企，自诞生起就带着鲜明的资本烙印。

其背后真正的实控人是收藏家、资本大鳄刘益谦——那位曾以2.8亿港元拍下明成化斗彩鸡缸杯，横跨金融、艺术、地产等多个领域的亿万富豪。

这样的背景也很好理解，宸嘉为何执着于将艺术深度植入地产。

将售楼处做成艺术展厅，对刘益谦而言，也可以视作为个人收藏的日常延伸。

艺术是面子，资本是里子。宸嘉玩的，从来不止是房子。

刘益谦在地产资本领域并非新手。早在2009年，他就以定增方式大举布局国资房企，包括保利地产、金地集团、首开股份等企业。

更为关键的是，宸嘉与刘益谦掌控的国华人寿形成了紧密的资本闭环。在武汉、深圳等地的项目背后，都可见国华人寿的身影。

但近年来，国华人寿陷入持续亏损的困局。

2020年，国华人寿净利润降至11.1亿元，此后连年下滑，2022年仅盈利4.84亿元，2023年由盈转亏，全年亏损11.55亿元，同比下跌338.6%。2024年，亏损又扩大至19.3亿元。

若未来国华人寿亏损状况加剧，也将影响宸嘉在地产行业的布局。

在操盘端，宸嘉则集结了一支“中海系”悍将。

董事长崔帅、总经理郭斌、董事梁飞均出身中海。他们带来的不仅是专业能力，还有深厚的地产行业资源。

这些高管不仅在宸嘉发展集团担任要职，还在各个关联子公司中担任重要职务。

嘉佰道徐汇的建设公司为上海新裕隆瑞置业有限公司，法人和受益所有人正是梁飞。新裕隆瑞由宸家发展100%控股。

加入宸嘉之前，梁飞曾在中海上海公司担任副总经理。目前，他还是宸嘉成都公司董事长。

处于快速发展期的宸嘉还在招兵买马。

8月，有市场消息传出，前象屿地产集团营销中心总经理孙群存已入职宸嘉发展上海公司。