文/粤进深 李奕和

拿地近一年，深圳天健湾时代府终于快要入市了。

最新消息，项目样板间和展厅已经开放。

只差拿证入市这临门一脚了。

户型图也已经流出了。

两栋楼，主打面积为113、114、115、139㎡的4-5房产品。

去年11月，深圳前海招商街道K104-0049地块出让。

吸引了天健、绿城、中铁置业、招商蛇口等多家房企竞拍。

地块最终由天健地产以14.35亿元的总价拿下。

成交楼面价37610元/平方米，溢价率16.48%。

该项目，位于招商街道赤湾片区赤湾六路与天后宫路交汇处以东。

临近地铁2号线赤湾站，百度地图显示的步行的距离六百多米。

项目占地1.36万㎡，建面3.82万㎡。

仅为两栋30层高的住宅，容积率2.8。

2梯5户， 全盘共290套左右。

两栋楼，均为一层五户。

其中南侧的两户为113㎡户型；

中间双翼两户为115、139㎡户型；

北侧单户为114㎡户型。

从传出来的户型图看，毕竟是新规户型。

户型做得还是挺方正实用。

所有户型都有卧室连接客厅，或者是餐厅连接客厅的大阳台。

主卧都有270°飘窗。

户型除了北侧的114㎡的阳台是朝北，其余三个面积段均是朝南。

四个面积段户型里面，113、114㎡是竖厅；

跟其他主流新规产品一样，动静分区、实用性较强。

稍有瑕疵的是115、139㎡户型。

这两个户型，横厅设计，实用性其实也还好。

但有一个问题，两个户型的公卫都是夹在两个卧室的中间。

位置上，也处于整个户型的中间位置。

使得公卫的门，不是对着客厅，就是对着餐厅。

总感觉不是很雅观。

不知道开发商为什么要这样放。

一般情况，这样的横厅，公卫一般都是放在入户门进来的位置。

天健时代府没有这么做。

不知道是不是有什么难言之隐。

另外，115、139㎡户型，有一个卧室也有点局促。

天健湾时代府的开发主体，为深圳市天璟置地有限公司。

去年11月拿下地块不久后，天健地产成立了该项目公司。

目前，天璟置地由天健地产（全称：深圳市天健地产集团有限公司）100%持股。

天璟置地总经理，为杨志帆。

整个看的话，天健湾时代府，其实亮点也不少。

1）低密度，容积率仅2.8。

可对比的是，周边项目如：

开云府容积率7.0；琅玥湾容积率4.77；

金众云山海容积率3.45；

山海丹华容积率3.37。

天健湾时代府的容积率算是最低的。

即便近段时间以来，深圳市场土拍容积率普遍下降。

平均也在3.1左右。天健湾时代府，

仍算是低的。

2）可看港口、海景。

项目靠近赤湾港，虽然海景没那么纯粹；

但大部分楼层还是可以看到港口与海景景观。

3）新规户型，得房率较高。

这个前面也说到，项目是赤湾首个新规住宅。

一大优势就是高得房率。

不足也是有的。

1）项目片区位于前海和蛇口之间，地理上会有让人感觉些偏僻。

目前，片区还在大搞工程，城市面貌不如南山其他地方。

2）并且，周边环境上。

因为项目所在赤湾板块，主要产业还是赤湾港。

路上大货车很多，平时交通方面会比较杂乱和拥堵。

3）教育上，不是南山名校区，算是一个短板。

4）另外，网上还有比较多人讨论的一点，项目南侧就是天后博物馆，仅一路之隔。

5）还有一点是产品定位。

也就是周边的竞争。

项目面积段113-139㎡。

基本是面向刚改、改善而来的。

然而，天健湾时代府周边，几乎清一色也都是一百平以上的改善项目。

比如，赤湾片区目前在售的项目。

开云府124-203㎡、琅玥湾佳园113-167㎡；

金众云山海111-174㎡、前海宸湾109-143㎡。

天健湾时代府的面积段，基本上与这些现存项目产生重叠。

这与片区在售的项目，形成直接的竞争，加大了项目去化的不确定性。

特别在如今这个市场。

除非能在产品跟价格上，实实在在地拉开差距。

否则想要有好的去化，还是挺难。

天健湾时代府吹风价，也在传了。

均价预计7.2万/㎡。最低单价则预计是 “6 字头”。

对比周边，在售新盘包括开云府、琅玥湾佳园、金众云山海、山海丹华等。

整体价格差别还是挺大，贝壳找房数据显示，参考单价在5.8万/㎡-7.5万/㎡。

要看到，天健湾时代府的拿地楼面价近3.8万/㎡。

如何定价，对天健湾时代府，或许也是一个难题。