上海进深 严明会 10月29日，刚刚过去的周末，上海地产圈有一个新盘入市备受关注——它正是贝壳在沪开发的首个项目“贝涟C1”。

时间回溯至2024年12月31日，贝壳旗下公司贝好家现身上海第九批次集中土拍，在与保利置业、象屿等国央企的竞争中胜出，最终以13.9%的溢价率拿下奉贤区奉贤新城10单元17-02地块，标志着贝壳正式从房产中介跨界转型为开发商。

历经近10个月的开发筹备，该项目于近期迎来首开，共推出144套房源。认筹阶段，项目套房源。认筹阶段，项目收获88组有效认筹，认筹率达61.1%。

若放在当前上海新房市场整体环境中对比，这一认筹数据属于中规中矩；而考虑到这是贝壳首次在上海独立操盘开发的项目，这样的表现更具参考意义。

根据设计方案显示，项目拟建4幢14F-16F高层住宅，以及3幢配套用房，其中，2-1#、3-1#一层架空。

项目主打95㎡三房和115㎡四房，得房率78%，比周边高3-5%。95㎡三房北向两房用非承重墙隔断，可合并成大卧室；115㎡四房厨房预留中西双厨改造位。外立面采用米白+深灰的玻璃金属组合，简约耐看，且有6米挑高架空层，作为社区会客厅，实用性强。

贝涟C1地处上海五大新城之一的奉贤区奉贤新城板块，与同板块内的龙湖奉贤御湖境形成直接对比——两者直线距离约800米，可共享区域内的各项配套资源。

房价维度，龙湖奉贤御湖境今年已完成两次开盘，两次备案均价均超4.5万元/㎡；而贝涟C1此次首开，均价为4.35万元/㎡，价格略低。

拿地成本上，龙湖该项目的楼板价为2.05万元/㎡，贝壳贝涟C1的楼板价则更高，达2.28万元/㎡。容积率方面两者相近，龙湖为2.2，贝壳稍低，为2.0。

认筹表现上，龙湖奉贤御湖境两次开盘的认筹率分别为116%和53%，贝涟C1首开认筹率则为61%，介于龙湖两次开盘数据之间。

从多维度对比来看，贝壳贝涟C1的表现确实逊色于龙湖奉贤御湖境，但这样的差距情有可原——毕竟贝壳是地产开发领域的新兵，此次首作最大的成功，在于顺利踏出了从中介跨界到开发商的关键第一步。

更何况，放眼国内地产市场，又有多少开发商能在销售表现上稳压龙湖一头呢？

自去年底拿地后，为打响跨界开发的“头炮”，贝壳在项目初期便明确了C2M开发理念。这一理念的核心思路，是借助数据化手段实现消费者与制造商的直接对接，其中的“C”，正是为凸显对消费者需求的重点关注。为落地这一理念，上海区域还专门匹配了专业管理人才——贝好家上海区域总经理陈艳，曾担任贝壳新房运营支持中心负责人，对贝壳的平台逻辑、线上线下协同模式均有深入理解，能为项目提供精准的经验支撑。