上海进深 严明会 10月11日，上海楼市上架8个新盘，共874套房源。其中2个10万+，分别为虹口北外滩的外滩瑞府，均价14.83万元/㎡；浦东新杨思的翡云悦府二期，均价11.37万元/㎡。

值得注意的是，此次推出的项目中，光明星城价格最低，将供应324套房源，备案均价约2.44万/㎡，较上一批次下降1600元/㎡。

该项目地处临港新城泥城板块，区位相对偏远，且自身为涵盖多业态的超级大盘，住宅部分分三期开发，备案名依次为荟哲苑、荟才苑与境朗苑。

其中，一期荟哲苑的商品住宅曾在2022年11-12月两次开盘，累计推出864套；2024年11月又推出559套动迁房，至此一期共供应1423套房源，目前已售出955套。

光明星城二期荟才苑的商品住宅于2024年12月开盘，推出327套房源，备案均价2.6万/㎡。

截至2025年10月11日，该批次已售出87套，销售率27%。值得注意的是，同年12月，二期还同步推出了698套动迁房。

三期境朗苑即此次过会楼盘，将推出324套房源，备案均价约2.44万/㎡，较二期下降6%左右。

光明星城降价的核心原因是去化缓慢——二期开盘近10个月，仍有超七成房源滞销，降价成为拉动去化最直接的方式。

项目销售遇阻源于多重因素：

其一，地段位置较尴尬，尽管板块内生活配套完善，但与外部联系薄弱，无论是自驾还是乘坐地铁，通勤时间成本都较高，导致客群多局限于本地居民；

其二，项目住宅包含商品房与动迁房，价格体系易混乱，未来进入二手房市场后，即便商品房品质更优，定价权也可能被动迁房影响，面临较大的破发风险。

光明星城的开发主体是上海临皓置业有限公司，该公司隶属于光明地产，而光明地产作为上海老牌国企光明食品旗下的地产开发平台，背景实力深厚。上海临皓置业有限公司的法定代表人为杜高强，他同时担任光明地产第一事业部党支部书记与总经理职务。