文/北京进深 严明会

中建运河玖院，一炮而红。

开盘两天，网签126套；

开盘三天，网签203套；

开盘四天，网签291套。

短短4天，去化率超38%，网签金额约23亿。

上一个网签如此迅速的还是海淀功德寺的和樾望雲。

不得不服，中建运河玖院开盘数据的含金量。9月20日，中建运河玖院开盘，当天热销573套，47亿销售额。

按照眼下的网签速度，9月北京楼市网签冠军，非它莫属。此前，通州网签冠军一直是招商蛇口。

运河玖院，之所以成为帝都的现象级热盘，除了有先天资源加持，还有背后开发商在产品和定价方面的双管齐下。

它有不到5.5万元/㎡的刚需房源，也有超7万元/㎡的200㎡ 大平层，覆盖不同阶层 。

综合下来，运河玖院成交均价接近6.14万/平，打破了通州很多在售新盘只卖5万 。

不仅网签快，它开盘也快。从拿地至开盘仅用了108天。

运河玖院是中建玖合花74.91亿元大代价拿下的项目。

目前，已签约面积占住宅总体量的16%左右，却收回超过三成的地价款，后续中建玖合的去化压力轻松不少。

01

运河玖院首期3幅地块，共规划16栋楼，包括：1栋11F洋房、3栋25F高层，其余均为17F小高层。

9月13日，取得预售许可证，除了0708地块的2#、4#以外，共14栋764套房源，拟售均价6.03万-7.94万元/㎡。

后排0705 0706地块，为90-126㎡中小户型；滨河0708地块，150-260㎡大户型。

单价跨度之大，让它创造了两个“最”。

最高预售价突破8万元/㎡大关，通州楼市有史以来最高预售单价：

最低不到5.5万元/㎡的预售价，创造了通州在售新盘的最低价格纪录。

先来看看前排河景房，5#和6#，预售价接近8万元/㎡。其中，5#次顶层的预售价超过8.3万元/㎡。

但实际上，200㎡ 大平层的成交价在7.2万元/㎡。

对标通州另一个顶豪——缦云ONE，它是清一色大平层，单套面积为199-340平米之间，成交均价接近6.9万元/㎡。

可见，运河玖院大平层还是比缦云ONE更有溢价。

具体来看看，运河玖院楼王栋5#，包括205㎡和260㎡户型，目前已完成7套网签，以及11套被预订。其中，就包括了两套最贵的次顶层。

果然，北京有钱人的共识还是，要买就买最好的、最大的！

6#，包括205㎡和260㎡户型，高层去化最快，已完成15套网签，以及4套被预订，次顶层和顶层都卖掉了。

沿河的0708地块，贵也有贵的道理。

它不仅观景绝佳，赠送尺度也很阔绰。

尤其边户房源，三面有赠送，内嵌阳台 设备平台 环绕式奇偶阳台。加赠后，得房率88%-95%。

设置奇偶阳台，中建玖合有自己的巧思，目的是为了不浪费大运河景观。

此外，0708地块1#和3#的网签速度也是杠杠的。

其中，1#包括155㎡、150㎡、182㎡户型，目前网签30套，6套被预订 ；

3#包括155㎡、182㎡户型，目前网签11套，5套被预订 。

0708地块预留了两栋楼，未取证。其中，2#是200㎡ ，4#是155㎡和182㎡。

依照临河热销的趋势，这两栋估计一经推出，也是被迅速抢光。

02

运河玖院不止有大平层，它还有北边0705和0706两个刚需产品的地块，户型为90㎡-129㎡，覆盖不同年龄段、不同阶层的买房群体。

其中，主力产品面积106㎡-126㎡也在这两个地块，预售价在6.04万元至6.36万元/㎡。

先来看看0705地块的去化：

它有最小的90㎡左右的房源，布局于5#，预售价64390.85元/平 ，目前网签14套，5套被预订 ，多集中于边户。

90㎡虽然是边角房源，但是上车门槛低，也能蹭到大配套，比朝棠揽阅性价比高，

此外，0705地块2#和4#，是109㎡户型，分别网签13套、11套。

3#是0705地块卖得最好的，中间户是106㎡，边户是129㎡，目前网签33套，13套被预订。

再来看看0706地块的去化：

2#、4#、5#更靠河，是106㎡和109㎡，分别网签14套、29套、28套。

更往里的1#和3#，则是更大面积段的户型，中间户121㎡，边户是126㎡，分别网签35套、28套。

03

中建·运河玖院，之所以让帝都买房人“疯狂”，是因它占尽了一切可占的先天资源。

运河沿岸、副中心站枢纽、北京政务区……哪一个单独拎出来，都是王炸。

这个位置卖的显然不只是产品力本身，还有副中心十年万亿级的城市配套。

效果图上也可以看到，部分风雨连廊之间设置有楼梯，从地面直接连上了跨街天桥。

二层连廊的设置，在北京楼市尚属首例。它将住宅底层架空空间与运河滨水区域无缝连接，这意味着，将来业主可以踩着风雨连廊直达运河码头。

除了上述提到的设计亮点，“运河八子”还有许多创意空间。

包括架空层的顶部互相连接，设置可上人屋顶花园、观景平台等。

地块间有联桥，整个地块以十字活力轴为骨架，打造一轴一带，一环三街格局。

而且每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。

会所占地面积约3000平，有风雨连廊 4.5米层高架空层。4000平首层架空泛会所，是北京首个全域50%架空的项目。

此外，项目整体配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。