文/上海进深 严明会

中信泰富杨浦滨江百亿地块，终于踏上了入市快车道。

8月下旬，项目官宣案名“外滩道”，城市会客厅同步开放。这距离总图公示已经过去了半年时间，节奏不算快。

项目已在今年7月动工。根据最新消息，样板间预计在10月中旬开放，11月入市。

一个位于杨浦的项目，叫外滩道，容易让人一愣。

细究位置，倒也并非完全“攀附”：项目南侧直线距离黄浦江500多米，到北外滩600多米，到外滩不到3公里，西侧高层还能看到陆家嘴三件套。

算得上整个杨浦名字中有“外滩”、最靠近外滩的项目。

户型跨度大

外滩道的官方户型图和效果图也陆续曝光，产品轮廓基本清晰。

项目规划5栋15-17F高层，一共有240套房源，主力建面约100-120-190-220㎡3-4房，面向改善和高端需求，预估均价14万 /㎡，1300万起就能买入。

户型面积分布有明显的“跳跃感”：在满足60%中小套型的要求后，从刚需改善的 120㎡一下子跨到高端定位的190㎡大平层，面积跨度近70㎡，中间缺失了140-170㎡这类常见的过渡面积段。

或许，开发商有意将客群清晰分层，避免产品线内耗。

面积段配比大致如下：100㎡3房：16套，120㎡3房：138套；190㎡4房：54套；220㎡4房：28套，另外还有4套非标户型。

从公示信息来看，整体户型较为方正，全系标配类一梯一户，每户都有独立的电梯厅空间，入户均是子母门。

层高也高于市场普通水平：小户型层高不低于3.1米，大户型不低于3.3米。

100㎡三房：三开间朝南，飞机户型，客厅和南书房连接阳台，南侧的书房要进行二次改造，将阳台包进来才能当做卧室。不足的是，餐厅正对客卫，厨房采光西侧正对一面墙，采光较差。

120㎡三房：像是放大版的100㎡户型，大横厅设计，厨房采光有了改善，但餐厅仍紧靠次卫的洗漱台。

190㎡四房：各个空间的尺度感很足，带有家政间，做到了三阳台，南向两个，北次卧一个。三个卫生间有一个是暗卫，且位于书房。

220㎡四房：大横厅设计，有独立的储藏间，南北三阳台，两个套间均朝南，主卧270度飘窗，双台盆，配置拉满。

社区配置也往高端靠拢，首层全部架空，下沉式庭院会所，约200米无雨归家连廊、5座风情入户花园、7大行政配套花园。

杨浦滨江卷成红海

中信泰富可谓是起了个大早，赶了个晚集。

早在2023年11月，中信泰富就联合杨浦国资以114亿元的总价一举斩获平凉社区4幅地块。

包含3宗低密度住宅用地以及1宗商业、办公、住宅混合用地，总建筑面积18.1万㎡，其中住宅建筑面积11.3万㎡，办公建筑面积5.2万㎡，商业建筑面积1.6万㎡。

这是继陆家嘴滨江金融城之后，中信泰富的又一个巨无霸项目。

外滩道的项目建设单位为上海锦富滨贸置业有限公司，法定代表人杜平，他同时也是中信泰富地产的总裁。

该公司成立于2023年11月，由扬州锦泰地产发展有限公司持股87%，上海滨贸企业管理有限公司持股13%，前者为中信泰富地产的全资子公司，后者由杨浦区国资委全资控股。

在过去近两年的推进过程中，杨浦滨江的楼市格局已发生巨变。

当中信泰富还在打磨产品时，招商蛇口、保利发展、保利置业、中建壹品等一批实力央企纷纷加码杨浦滨江。如今的竞争态势，用“神仙打架”来形容毫不为过。

今年以来，杨浦滨江新房供应呈井喷之势，前有外滩序BUND98售罄，中海云邸玖章仍在推售，保利外滩启77即将启动认筹，保利誉滨江、保利发展64街坊项目、中铁置业97街坊、中建壹品外滩元境这些新盘陆续会入市。

再看周边在售项目：地块东南侧为瑞安翠湖滨江项目在售，于2024年7月首开推出90套联排/别墅房源，均价21万元/㎡。

地块北侧500米处为桐安里项目在售，于2024年12月首开，推出19套别墅房源，均价18.6万元/㎡。

地块东侧870米处为保利外滩序·BUND45项目，于2024年12月开盘，即开即罄。项目共推出74套小高层房源，均价12.9万元/㎡，认购率高达714%。

相比之下，中信泰富外滩道14万 /㎡的预估均价，在同区域高端项目中具备一定的价格优势。

外滩道最终是成为爆款，还是陷入高端红海苦战，今年底的市场首秀，将给我们一个明确答案。