北京进深 徐迪 9月20日，朝阳三间房新盘金茂满曜第三批次房源取得预售许可证。

本次房源中，仅40套为住宅产品，其余均为地下车库及仓储用房。

住宅房源位于5#楼，为502、602、702、802及9层至26层全部住宅，拟售均价80791.47元/㎡。

共两种户型：01户为建面149㎡四居，02户为120㎡三居。产权得房率均在68%左右。

单价最高的并非次顶层房源，而是19、20层的大户型产品，这两层房源备案价相同，约8.23万元/㎡。

金茂满曜住宅总建面9.1万㎡，规划19栋8-26F洋房+小高层，共计719套房源。

5月30日、7月20日两批次共667套房源取证，拟售均价8.5万元/㎡。

项目主推115/116㎡三居和129㎡/133㎡/159㎡四居，少量120㎡和148㎡户型。

主力133户型的产权得房率约78%；中央楼王最高可达79%以上，1#楼得房率最低，为68%。

南向通面宽阳台送一半面积+北向设备平台面积全赠送。

拓展后的使用率，在94%-98%区间。

6月16日首次开盘，目前取证房源网签195套，去化近三成；

成交均价7.77万元/㎡，网签金额总计19.3亿元。

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块，其中D区07地块，由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂满曜。

地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

距离不到1公里的06地块，即保利朝观天珺，在金茂满曜前一周开盘，首批次397套，8月2日最后两栋楼共144套取证。

目前网签79套，去化率将近16%，成交均价约8.33万/㎡。

成交套数相差较多，同时也卖出了近5600元的价格差。

两个项目面积段大部分重合，金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。

朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。

定价逻辑上，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群。

仅从楼面价来看，金茂满曜地块4.8万/㎡，朝观天珺是5.6万/㎡，差出了8000元，金茂满曜反而比朝观天珺多了2000块利润。

两个项目相距1公里左右，同在地铁6号线沿线。

金茂满曜靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；

保利朝观天珺则紧邻朝阳北路，比金茂满曜更靠近地铁，出大门几十米就是褡裢坡站。

一个是2分钟到地铁，一个是10分钟到地铁，除此之外，周边配套资源基本一致。

附：金茂满曜户型图